mardi 5 octobre 2010

DEMEMBREMENT DANS LE CADRE DE LA SCI PROPRIETAIRE DES LOCAUX D'EXPLOITATION



Le démembrement dans le cadre de la sci proprietaire des locaux d’exploitation




OPTIMISER FISCALEMENT L’ACQUISITION et la gestion du BIEN IMMOBILIER PROFESSIONNEL




L’optimisation fiscale passe par la technique du démembrement.



PRINCIPE :


Le démembrement de propriété repose sur une dissociation de la nue-propriété et de l’usufruit partant du principe :-qu’une société n’a pas besoin d’être pleinement propriétaire de ses locaux alors que seule la jouissance lui permet d’atteindre ses objectifs à un moindre coût financier (avoir l’utilisation d’un droit d’usufruit coûte moins cher que d’avoir l’utilisation de la pleine propriété)


-que le dirigeant n’a pas besoin, dans un premier temps, de détenir la pleine propriété d’un bien dont il concédera dès l’acquisition la jouissance temporaire à la société d’exploitation (acquérir la nue-propriété coûte moins cher que d’acquérir la pleine propriété.


CONDITIONS A REMPLIR SUR LE PLAN FISCAL


-Montrer la pertinence économique pour la société d’exploitation-Valorisation non contestable de l’usufruit-Convention entre la nue-propriété et l’usufruitier permettant de régir le fonctionnement du démembrement pendant sa durée
AVANTAGES FINANCIERS


-Le dirigeant finance la nue-propriété ( entre 33% et 40% de la valeur de la pleine propriété )-La société d’exploitation finance l’usufruit ( entre 67% et 60 % de la valeur de la pleine propriété )-A l’issue de l’usufruit temporaire, le dirigeant devient sans formalités le propriétaire complet ( usufruit+nue-propriété ) d’un bien qu’il a payé seulement entre 33% et 40% de sa valeur-Pendant, l’usufruit temporaire le dirigeant ne paie pas d’impôt foncier dans la mesure ou la SCI ne reçoit pas de loyer-


La valeur de l’usufruit est portée en immobilisation incorporelle de la société d’exploitation et s’amortit sur la durée prévue de l’usufruit, venant diminuer le bénéfice imposable.





NOTRE ACCOMPAGNEMENT



-Valorisation de l’usufruit-Simulations financières de la SCI et de la société d’exploitation sans démembrement-Simulations financières de la SCI et de la société d’exploitation avec démembrement-Accompagnement à la recherche de financements si le bien n’est pas encore acquis.-Rédaction de la convention entre la nue-propriété et l’usufruitier.



TARIFICATION-Étude sur la faisabilité du projet : 1 500 Euros, remboursée si le projet est réalisé-Réalisation du projet : sur devis



PROFITEZ DE NOTRE EXPERIENCE

Analyse de la problématique :

. Le démembrement temporaire de propriété est une technique d'optimisation du financement d'un immeuble et de structuration d'un patrimoine, en vue de sa détention sur le long terme ou de sa transmission future.
Il coûte en effet moins cher à l'exploitant (quel qu'il soit) de supporter le financement d'un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est nécessairement amortie sur la durée de l'usufruit temporaire qui en est le support économique) que de supporter le paiement d'un loyer qui progresse chaque année en fonction de son indice de revalorisation.
De plus en plus souvent nous dirigeons nos clients vers des financements immobiliers à travers la technique du démembrement de propriété.
Par le biais du démembrement de propriété, plusieurs solutions sont possibles pour optimiser la détention de son immobilier qu'il s'agisse d'un immeuble d'exploitation ou d'immeubles de rapports à usage locatif.



Valorisation de l’usufruit temporaire
Se pose régulièrement la question de la valorisation de l'usufruit temporaire.
La technique du démembrement de propriété (pour financer son immobilier d'entreprise notamment) n'est pas en elle-même constitutive d'un abus de droit ou d'un acte anormal de gestion.
La question à se poser est avant tout celle de la substance du montage envisagé à savoir sa substance juridique et économique.
En effet, les calculs permettent de démontrer que ce mode d'acquisition et de détention présente un intérêt économique certain tout en étant parfaitement valable du point de vue du droit civil dans la mesure où il n'est pas fictif.
Toutefois, à ce stade du raisonnement, il convient de revenir sur la question du calcul de l'usufruit.
Car c'est bien ce calcul qui donnera sa consistance économique à une opération de démembrement et par conséquent, le sécurisera.
Dans la mesure où la valeur de l'usufruit est inscrite à l'actif du bilan de la société utilisatrice usufruitière (en immobilisation incorporelle), l'administration fiscale est susceptible de vérifier la pertinence de la valeur retenue et donc, le cas échéant, de la contester.
Il est nécessaire de rappeler les conséquences fiscales redoutables d'une inscription à l'actif d'un bien ou d'un droit pour un montant plus élevé ou plus faible que sa valeur vénale.
En cas d'inscription pour prix excessif, l'administration peut, sur le terrain de la théorie de l'acte anormal de gestion, remettre en cause les annuités d’amortissement portant sur la partie excessive du prix.
Nombreux sont les calculs proposés qui apparaissent pour le moins « rudimentaires ».
Malgré les apparences, la référence au barème fiscal n'est pas beaucoup plus sécurisante.
De notre point de vue, le seul calcul acceptable pour permettre un équilibre entre les valeurs et ainsi éviter une critique voire une remise en cause, consiste à fixer la valeur économique de la nue propriété séparément de la valeur économique de l'usufruit, puis de vérifier ensuite que la somme obtenue correspond à la valeur de la pleine propriété de l'immeuble.
Le moyen d'y arriver avec suffisamment de pertinence est l'actualisation de tous les flux futurs, y compris ceux à percevoir par le nu propriétaire à l'extinction de l'usufruit.

La détermination des valeurs mathématiques qui aboutissent à l'inscription à l'actif de l'usufruit temporaire (en immobilisation incorporelle amortissable), doit donc être effectuée avec toutes les précisions de calcul utiles outre, bien évidemment, une expertise immobilière afin de fixer les valeurs vénales, locatives et à terme, de l'usufruit temporaire et ce, tout en intégrant un calcul d'incertitude.
Procéder autrement peut conduire à placer le schéma de démembrement dans des fortes zones de turbulences fiscales
C'est ce que rappelle le Tribunal administratif de Paris dans un jugement du 6 juillet 2009 publié à la RJF de janvier 2010.
Les juges rappellent que "l'usufruit portant sur un bien immobilier constitue un élément d'actif incorporel qui peut, en vertu des dispositions précitées de l'article 39, 1 du CGI, donner lieu à une dotation annuelle à un compte d'amortissement s'il est normalement prévisible, lors de son acquisition par l'entreprise, que ses effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin à une date déterminée ; que tel est le cas de l'usufruit temporaire apporté à la société requérante, dès lors qu'il est constant qu'en application de l'article 619 du Code civil, relatif au droit d'usufruit applicable à une personne morale, l'acte d'acquisition limitait l'usufruit à trente ans, et qu'il ne résulte pas de l'instruction que la société pouvait se prévaloir d'un droit à en conserver la jouissance au-delà de cette date" (...) "que, dès lors, cet élément d'actif pouvait faire l'objet d'une dotation annuelle à un compte d'amortissement à un taux calculé sur une durée de trente ans, durée maximale pendant laquelle il pouvait générer des produits d'exploitation"
L'Usufruit s'amortit sur la durée de détention prévue pour l'entreprise qui est titulaire de ce droit.
Le calcul de la valeur de l'usufruit n'en reste pas moins décisif et essentiel pour la sécurisation juridique des opérations de démembrement.
Il faut donc être très vigilant sur ces questions.
Le Tribunal administratif d'Amiens a rappelé (Jugement n° 0702710 du 26 mars 2009 – 2ème chambre) qu'il résulte de la combinaison des articles 31 et 156 du code général des impôts qu'un contribuable ne saurait prétendre à l'imputation sur son revenu global de charges foncières afférentes à un immeuble dont il est nu-propriétaire alors que l'usufruitier n'affecte pas le bien en question à la location mais s'en réserve la jouissance.
Cette décision confirme une position administrative (Réponse ministérielle Warsamann : AN 11 décembre 2007 p. 7819 n° 2685)


"Dans l'hypothèse où la nue-propriété de l'immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l'immeuble est donné en location par l'usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Cela étant, lorsque le bien est donné en location meublée par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne peut prétendre à ce régime de déduction dérogatoire et spécifique aux revenus fonciers, dès lors que les profits tirés de cette location meublée, et imposés au nom de l'usufruitier, ne relèvent pas de la même catégorie de revenus."
Le Tribunal administratif d'Amiens a rappelé (Jugement n° 0702710 du 26 mars 2009 – 2ème chambre) qu'il résulte de la combinaison des articles 31 et 156 du code général des impôts qu'un contribuable ne saurait prétendre à l'imputation sur son revenu global de charges foncières afférentes à un immeuble dont il est nu-propriétaire alors que l'usufruitier n'affecte pas le bien en question à la location mais s'en réserve la jouissance.

Cette décision confirme une position administrative (Réponse ministérielle Warsamann : AN 11 décembre 2007 p. 7819 n° 2685)

"Dans l'hypothèse où la nue-propriété de l'immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l'immeuble est donné en location par l'usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Cela étant, lorsque le bien est donné en location meublée par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne peut prétendre à ce régime de déduction dérogatoire et spécifique aux revenus fonciers, dès lors que les profits tirés de cette location meublée, et imposés au nom de l'usufruitier, ne relèvent pas de la même catégorie de revenus."
Souvent, lorsque nous présentons des schémas de démembrement de propriété, les clients ou leurs conseils nous interrogent sur le risque de voir l'opération être qualifiée d'abus de bien social.


Une réponse ministérielle du 5 mai dernier vient remettre un peu d'ordre sur ces idées mal fondées.

Nous la citons ici dans son intégralité avec un lien vers le site de l'assemblée :
Rép. min. n° 28171 à Éric Straumann : JOAN Q, 5 mai 2009, p. 4357

Texte de la question :

M. Éric Straumann interroge Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la question de savoir si une acquisition démembrée constitue un abus de bien social.
Ce système permet aux dirigeants de société d'acquérir la nue-propriété du bâtiment, l'usufruit étant acquis pour quinze ans par la société, dont le nu-propriétaire du bâtiment est, par ailleurs, le principal actionnaire. Cette solution est économiquement plus intéressante que la location par bail commercial. Plus particulièrement, un dirigeant a acquis la nue-propriété d'une maison contiguë à son habitation. Cela lui permet de recevoir dans une certaine convivialité et surtout discrétion ses fournisseurs et/ou clients principaux et, en général, les partenaires de la société. Elle permet également un développement harmonieux et conséquent de l'activité de la société. Ce bâtiment ainsi acquis n'est pas occupé à titre privé par le dirigeant, mais exclusivement à des fins professionnelles. Une interrogation demeure quant au montage juridique, qui pourrait constituer un abus de bien social, selon certains spécialistes, car la société a, en théorie, les moyens financiers d'acquérir la pleine propriété de ce bâtiment. Dans le même ordre d'idée, la qualification d'abus de biens social peut-elle être retenue en cas d'acquisition du bâtiment par une SCI dont l'associé principal est par ailleurs le principal actionnaire de la société locataire, société locataire ayant en théorie les moyens financiers d'acquérir ce bâtiment.
Aussi lui demande-t-il de bien vouloir lui apporter des éléments de réponse afin de dissiper les éventuels malentendus à ce sujet.





Texte de la REPONSE :

La garde des sceaux, ministre de la justice, a l'honneur de faire connaître à l'honorable parlementaire que l'infraction d'abus de bien social doit permettre de sanctionner les dirigeants qui font un usage des biens de la société qu'ils savent contraire à l'intérêt social, à des fins personnelles ou pour favoriser une autre société ou entreprise dans laquelle ils sont directement ou indirectement intéressés.
Pour exercer son activité économique, une société doit avoir des locaux à sa disposition. Différents types de contrats permettent à une entreprise de bénéficier de tels locaux : contrat de vente, contrat de bail. Dans le cadre de la gestion de la société, les dirigeants sociaux sont libres de choisir les modalités contractuelles qui leur paraissent les plus adaptées à la situation de leur entreprise. Les montages juridiques décrits dans la question consistent soit en une acquisition démembrée d'un bien immobilier, soit en la mise en location d'un bien immobilier, propriété d'une société civile immobilière, elle-même détenue majoritairement par le principal actionnaire de la société locataire.
Sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fonds, il ne semble pas que ces montages juridiques constitueraient en tant que tels des abus de biens sociaux.
En effet, si l'opération semble pouvoir être réalisée dans l'intérêt du dirigeant de la société, elle ne sera pas pour autant forcément contraire à l'intérêt social. Elle dépendra, en réalité, des conditions économiques dans lesquelles seront réalisées les transactions. Il conviendra, par exemple, d'analyser le montant de l'acquisition du bien, à la fois par l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'origine des fonds, la durée de l'usufruit ainsi que les conditions dans lesquelles l'usufruit prendra fin.
La capacité de la société à acquérir la pleine propriété du bien est inopérante pour déterminer si les faits en cause peuvent recevoir la qualification d'abus de biens sociaux.
Ici encore, ainsi que le rappelle le Ministre ce sont les conditions économiques de la transaction et du démembrement qui justifient l'absence d'abus de bien social.
Il convient donc d'être vigilant dans le calcul des valeurs d'usufruit et de nue-propriété

financer son immobilier d'exploitation par le démembrement de propriété



Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.


Cette solution : génère des charges au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie ;

Si la SCI est à l'IR :



* ceci implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :
- qu'il n'y a pas de distribution de revenus (à cause des remboursements d'emprunts) ;
- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils ré abondent par le biais de leurs comptes courants.

Il en résulte pour les associés un coût fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.



Si la SCI est à l'IS :



*ceci implique une fiscalité latente confiscatoire à la sortie de l'immeuble (qui aura été amortie totalement ou partiellement)
Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.





Objectif du démembrement de propriété :

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation.

Schéma :
Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:
- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;
- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation : ce qui lui permet :
 d'amortir cet usufruit temporaire ;
 de récupérer en outre la TVA.

Conséquences juridiques et financières :

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.
A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nu-propriétaire initiale, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.
L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).
L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :
- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;
- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).



Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.
Nom : demenbrementfichier.xls
Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.
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L'alternative aux modes de détention classique de l'immobilier d'entreprise : le démembrement de propriété.

Une des décisions de gestion les plus importantes que doit prendre l'entrepreneur est le choix du mode de détention des locaux nécessaires à son activité.
Face aux techniques traditionnelles qui présentent beaucoup plus d'inconvénients que d'avantages (1), il existe la solution innovante du démembrement de propriété (2).






1- les techniques traditionnelles

Les entrepreneurs investisseurs ont trop souvent recours aux techniques classiques d'acquisition :
- détention directe et inscription l'actif de l'entreprise ;
- constitution d'une SCI soumise à l'IR ou à l'IS qui donnera le bien en location à l'entreprise ;

Ces solutions semblent présenter beaucoup plus d'inconvénients que d'avantages.

La détention directe et l'inscription à l'actif de l'entreprise

Ce mode de détention s'il permet d'amortir l'immeuble sur sa durée de vie supposée présente l'inconvénient d'être un frein à une cession future de l'entreprise dans la mesure où le repreneur devra financer l'exploitation et l'immeuble.

En outre, cette situation en cas de faillite de l'entreprise laisse l'immobilier à la merci des affres d'une liquidation.

Enfin, l'amortissement qui générera une économie sur la durée de détention aura un cout fiscal conséquent au moment de la sortie de l'actif.

La détention par le biais de la constitution d'une société civile immobilière

Cette solution consiste à faire acquérir l'immeuble par une société civile immobilière qui le donnera ensuite en location à la société d'exploitation.

A ce stade, se pose alors la question du choix du régime fiscal : impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR) ?

Aucune des deux solutions n'est probante.

En effet, le choix de l'impôt sur le revenu implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :
- qu'il n'y a pas de distribution de revenus (à cause des remboursements d'emprunts);
- que la situation de trésorerie de la société exige bien souvent des associés qu'ils ré-abondent par le biais de leurs comptes courants.
La solution impôt sur les sociétés, avec l'amortissement de l'immeuble, conduit, à terme au moment de la vente de l'immeuble à dégager une plus value de cession imposable entre les mains de la société propriétaire et ensuite à une taxation entre les mains des associés en revenus de capitaux mobiliers.
Pour résumé, à l'IS la détention est plus agréable et la sortie beaucoup moins, à l'inverse de la solution IR.
Face à ces solutions qui ne génèrent que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe une alternative : la voie du démembrement de propriété.

2- La solution innovante du démembrement de propriété

Cette technique permet de combiner cumulativement les avantages de l'IR et de l'IS.

Dans ce schéma, la nue-propriété est conservée par l'entrepreneur dans son patrimoine privé (ou à travers une SCI soumise à l'IR) et l'usufruit détenu de manière temporaire par l'entreprise qui en maîtrise ainsi l'usage pour son propre compte.

Le droit d'usufruit sera inscrit à l'actif de l'entreprise et ainsi, pendant toute la durée de l'usufruit temporaire, elle pourra :

- déduire les intérêts de l'emprunt contracté pour financer l'acquisition de cet usufruit ;
- amortir ce droit d'usufruit temporaire en tant qu'élément incorporel.

Cette solution permet à l'entreprise de maitriser son immobilier d'exploitation tout en utilisant moins de ressources financières comparativement aux autres schémas traditionnellement retenus, ce qui permet d'écarter la qualification d'acte anormal de gestion.

Il convient d'être extrêmement prudent dans le choix de la méthode d'évaluation de l'usufruit : l'usufruit ne doit pas avoir une valeur exagérée et sa durée ne doit pas être trop courte.

Pour la détermination de la valeur de l'usufruit on privilégiera, à la méthode fiscale de l'article 669 du CGI, une valorisation économique à travers un calcul basé sur le rendement et la valeur à terme du bien considéré.

A l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire, sans aucune taxation, devient plein propriétaire du bien qu'il pourra alors louer ou céder.

Du coté de l'exploitation, cette sortie d'un actif n'entraine aucune plus value imposable.

L'optimisation de la gestion patrimoniale du local professionnel par le biais du démembrement de propriété est une technique nouvelle qu'il convient de confier à des praticiens aguerris pour l'entourer de toutes les précautions nécessaires à la sécurisation d'une opération aux contours encore incertains.

Le tableau ci joint synthétise les conséquences financières d'un investissement selon le mode de détention choisi.


Comment sauver l'immeuble du piège financier de la société civile immobilière à l'IS ?

Il est des situations dans lesquelles l'immeuble donné en location à la société d'exploitation a été acquis ou/et construit par une société civile soumise à l'impôt sur les sociétés .

En début d'opération, on y voit que des avantages:
- l'immeuble est amortissable;
- il n'y a pas d'effet fiscal immédiat pour les associés (à défaut de distribution de dividendes).

Pour autant, l'effet fiscal à terme est redoutable.
En effet, la cession de l'immeuble par une SCI à l'IS est fiscalement très onéreuse.
La plus value est déterminée par différence entre le prix de vente de l'immeuble et sa valeur résiduelle comptable.

Ainsi, l'avantage offert pendant la durée de détention par la déductibilité des amortissements est en quelque sorte repris à la sortie, les amortissements pratiqués augmentant le montant de la plus value imposable.



Exemple:
Pour un immeuble acquis 1.000.000 euros, amorti (pour l'exemple) sur 25 ans et qui est cédé 1.500.000 euros au bout de 25 ans: il générera une plus value imposable de même montant, soit un impôt sur les sociétés de 500.000 euros.
Il resterait donc à distribuer aux associés la somme de 1.000.000 euros.
C'est la «double lame » de la fiscalité de la société civile soumise à l'IS : les associés sont fiscalisés en revenus de capitaux mobiliers (dividendes).
Si l'on considère un associé avec un TMI de 40 % (hors hypothèse du prélèvement libératoire) : les prélèvements (IR + prélèvements sociaux) vont s'élevés à un total de 36,1 %.
Soit dans l'hypothèse requise : 361 000 euros de prélèvements.
Au final, pour un immeuble vendu 1.500.000 euros, les associés bénéficiaires percevront un net disponible de 639.000 euros, soit une déperdition de presque 60 % du produit de la vente !

Que faire ?

Il existe une solution qui consiste à démembrer la propriété du bien détenu par la société soumise à l'IS, en faisant acquérir la nue propriété par une société soumise à l'impôt sur le revenu, tout en réservant l'usufruit temporaire à la SCI soumise à l'IS..

La SCI à l'IR n'acquiert que la nue-propriété (environ 15 à 20 % de la valeur d'un bien dont l'usufruit temporaire serait de 15 ans : le calcul sera réalisé à partir de la valeur de l'usufruit économique) : Ce qui réduit d'autant la plus value imposable à l'IS.

A l'extinction de l'usufruit temporaire, la SCI, nu-propriétaire, «retrouve» la pleine propriété du bien qu'elle pourra alors louer.

L'immeuble peut être ainsi cédé par la SCI à l'IR après 15 ans de détention en franchise de plus value (CGI art. 150 VC, I).
Et si vous démembriez votre immobilier ?
Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

Cette solution :

génère des charges au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie ;

Si la SCI est à l'IR :
* implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :
- qu'il n'y a pas de distribution de revenus (à cause des remboursements d'emprunts) ;
- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils réabondent par le biais de leurs comptes courants.

Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.


Si la SCI est à l'IS :
* implique une fiscalité latente confiscatoire à la sortie de l'immeuble (qui aura été amortie totalement ou partiellement)


Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.


Objectif du démembrement de propriété :

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation.

Schéma :

Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:
- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;
- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation : ce qui lui permet :
o d'amortir cet usufruit temporaire ;
o de récupérer en outre la TVA.

Conséquences juridiques et financières :

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.

A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nu-propriétaire initiale, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;
- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.