LOUAGE DE BIENS ET LOUAGE DE SERVICES JURISPRUDENCE FISCALE

 Une partie des amortissements du bien loué meublé ne pouvait être déduite

Jurisprudence
La Cour administrative d’Appel relève que c’est à bon droit que l'administration a qualifié les baux en cause de contrats de louage de biens et non de contrats de louage de services.
Un investisseur en location meublée dans un EHPAD a fait l’objet d’un redressement fiscal. L’administration a refusé d'admettre une partie des dotations aux amortissements comptabilisées par les EURL dont il est l’associé unique en déduction de leurs résultats imposables. Elle a donc réduit les déficits déclarés sur le revenu au titre des années 2006 à 2008 dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. L’investisseur demande la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des pénalités. Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes. Le loueur interjette appel.

Louage de biens et de services.

L’investisseur soutient que les EURL louaient des chambres médicalisées dans un EHPAD dont les locataires bénéficiaient systématiquement de prestations de services telles que la fourniture journalière des repas, les soins infirmiers, ou la fourniture de linge de maison, de sorte qu'elles exerçaient une activité de location de services et non une simple activité de location de biens entrant dans le champ d'application de l'article 39 C du code général des impôts.
Pas de mandat de gestion. Pour autant, la Cour retient que les baux commerciaux conclus en 2002 par les Eurl, en qualité de bailleurs, et les preneurs (exploitants) ne concernent que la mise à disposition de chambres meublées au sein d'établissements pour personnes âgées dépendantes et de résidences étudiantes, et que ces sociétés n'interviennent ni directement ni indirectement dans des prestations de services assurées au bénéfices des locataires. De plus, la Cour précise que si ces baux stipulent que le preneur entend exercer dans les locaux loués une activité commerciale de résidence de services comportant la fourniture de services et prestations à sa propre clientèle, ils ne comportent aucune clause relative à un mandat de gestion qui aurait été confié aux preneurs de sorte que ces derniers ne sauraient être regardées comme ayant exercé une activité de prestation de services en qualité de mandataires des Eurl.

Louage de biens.

La Cour administrative d’Appel de Versailles rejette la requête de l’investisseur. Elle va dans le sens de l'administration qui a qualifié les baux en cause de contrats de louage de biens et non de contrats de louage de services et a, par suite, estimé qu'en application de l'article 39 C du code général des impôts, les amortissements déductibles du résultat imposable des sociétés devaient être limités, au titre de chaque exercice, au montant du loyer acquis par la société diminué du montant des autres charges afférentes aux biens en cause.
Elle précise également qu'aucune règle de droit ni même aucune considération économique ne justifie que, pour l'application de l'article 39 C du code général des impôts, le montant des loyers pris en compte dans le calcul des amortissements déductibles soit celui des loyers stipulés en 2002 indexés non pas sur l'évolution du coût de la construction mais, ainsi que le demande l’investisseur sur l'évolution des résultats des Eurl.
CAA de Versailles, 17/12/2015, 14VE02840

FISCALITE ET PLUS VALUES

 Abattements de plus-value sur les ventes de parts de SEL et de SPFPL

TOUTES PROFESSIONS LIBÉRALES
Abattements de plus-value sur les ventes de parts de SEL et de SPFPL : le diable est dans les détails !
attention: les détails sont importants et peuvent pénaliser les opérations

Depuis 2014 des abattements dits renforcés (jusqu’à 85%) sont prévus, au profit des créateurs d'entreprises, pour le calcul de la plus-value sur parts de SEL, désormais imposable au barème progressif de l’I.R.
Voir : « Taxes et prélèvements des professionnels »

Mais, en pratique, bon nombre de professionnels libéraux ne pourront en profiter, car la SEL ne doit pas exister depuis plus de 10 ans lors de la souscription ou de l'acquisition des parts ou ne pas avoir repris une activité préexistante ; or beaucoup de SEL sont propriétaires de fonds préexistants (fonds libéraux ou fonds de commerce en pharmacie), car elles ont été créées par des praticiens en cours de carrière ; ce « détail » les prive alors des abattements renforcés.
De même, les cessions de parts de SPFPL « passives » ne sont pas éligibles aux abattements renforcés, contrairement à celles des SPFPL « actives ». Mais l’on sait combien les spécialistes sont réticents à constituer des SPFPL « actives » dans les petites entreprises libérales, lorsqu’il est difficile de justifier l’externalisation de fonctions supports au niveau de la holding : informatique, gestion, etc.
Et si les fonctions supports transférées à une SPFPL existaient elles-mêmes auparavant, la même exclusion du bénéfice des abattements renforcés lui serait applicable ; c’est ce qu’a précisé l’Administration dans le cadre d’un colloque organisé par l’Institut des Avocats Conseils Fiscaux en octobre dernier.
Quant aux praticiens qui partiront en retraite, pour bénéficier d’un abattement spécifique de 500 000 € et du taux renforcé, ils devront posséder plus de 25 % des parts de leur SEL… ce qui n’est pas un détail pour certaines professions (avocats, biologistes, experts-comptables radiologues…) où il est banal de trouver 5 associés ou plus dans la structure d’exercice.

LES TRAVAUX DÉDUCTIBLES DES REVENUS FONCIERS

Dernière mise à jour : 03 décembre 2015

En matière de revenus fonciers, tous les travaux ne sont pas déductibles. En effet, seuls les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation viennent en déduction du revenu imposable, ce qui exclut les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement.
La présente fiche pratique revient sur la distinction entre ces différentes catégories.

Les conditions générales de déductibilité

Tout d'abord, il n'est possible de déduire les travaux effectués que si le contribuable est soumis au régime réel d'imposition.
En effet, l'application du micro foncier ne permet pas de déduire les dépenses réellement supportées, puisque dans ce cas, l'administration applique un abattement fixe de 30%.

Par ailleurs, pour être déduites, les charges doivent remplir cumulativement les conditions suivantes :

• elles ont été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu,
• elles ont été effectivement supportées par le propriétaire,
• elles ont été payées au cours de l'année d'imposition,
• elles doivent être justifiées en cas de contrôle de l'administration.

Ainsi, le contribuable doit conserver toutes les factures de travaux et être susceptible de montrer que celles-ci ont fait l'objet d'un décaissement au cours de l'année d'imposition.

Les dépenses de réparation et d'entretien

Il s'agit là de travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers, sauf si elles sont indissociables de travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Constituent de tels travaux, d'après la jurisprudence :

• Le traitement des bois contre les parasites,
• Le nettoyage d'un immeuble,
• La recherche de plomb dans les canalisations,
• La réfection des plafonds, des planchers ou de l'escalier,
• la remise en état de la toiture de l'immeuble,
• la réfection des plafonds, des planchers et de l'escalier,
• la réfection des peintures extérieures,
• les frais de remise en état d'une cuisine aménagée,
• l'étude de la nocivité de l'amiante,
• la remise en état du gros œuvre, des canalisations ou de l'installation électrique.

Les dépenses locatives ne sont pas à la charge du propriétaire, sauf si elles sont rendues indispensables par la vétusté, la force majeure, un vice de construction ou une malfaçon.

Les dépenses d'amélioration

Les dépenses d'amélioration ont pour but d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie. Elles ne modifient cependant pas la structure de l'immeuble, au contraire des dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement.

En pratique, la frontière entre ces différentes catégories de travaux est assez tenue et fait l'objet d'un abondant contentieux.
Constituent ainsi, pour la jurisprudences des travaux d'amélioration:

• la reprise des fondations de l'immeuble,
• l'installation du chauffage central,
• l'installation d'une cuisine équipée,
• l'installation d'une salle de bain,
• le ravalement d'une façade,
• la pose de sanitaires,
• l'agrandissement ou la pose de fenêtres

Ces dépenses sont déductibles si les locaux sont affectés à l'habitation au moment des travaux.

Les travaux d'amélioration des locaux professionnels et commerciaux ne sont déductibles que s'ils sont destinés à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou à protéger ces locaux contre les effets de l'amiante.

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement

Ces travaux, qui viennent modifier la substance du bien, et constituent de ce fait des gains en capital, ne peuvent être déduits. Ils apportent une modification importante au gros œuvre de locaux existants, constituent des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Constituent ainsi de telles dépenses :

• la transformation 18 chambres en 8 studios,
• la démolition d'un immeuble vétuste afin d'édifier de nouvelles constructions, malgré des réutilisations de matériaux,
• l'exécution d'un chaînage de béton armé destiné à la consolidation d'un immeuble,
• la transformation d'un grenier en un appartement doté du confort moderne,
• la redistribution totale de l'espace intérieur d'un immeuble d'habitation et le remplacement de la toiture par une terrasse,
• la transformation de deux maisons mitoyennes vétustes en un immeuble unique,
• l'augmentation de 15% de la surface habitable, du fait de la transformation des pièces à usage de réserve et de débarras en locaux d'habitation,
• la transformation d'un garage en appartement,

Lorsque des dépenses de nature différente sont réalisées simultanément, le caractère déductible ou non de celles-ci dépend de leur caractère dissociable ou indissociable des autres.
Ainsi, on peut être amené à procéder à une ventilation entre des travaux d'amélioration déductibles et des travaux d'agrandissement ou de reconstruction non déductibles.

Les travaux non déductibles ne sont pas perdus. En effet, ils viennent majorer le prix d'acquisition, ce qui vient minorer la plus-imposable.

Exemple : Un immeuble qui a été acheté 100 000 euros est revendu 200 000 euros. Entre temps, des travaux d'agrandissement de 50 000 euros ont été effectués.
Le montant de la plus-value brute sera de 200 000 – (100 000 + 50 000 + 7500*) = 42 500 euros.
* Frais d'acquisitions, fixés forfaitairement à 7,5% du prix d'acquisition.

Obligations déclaratives
Le montant des travaux déductibles doit être mentionné sur la ligne 224 de la déclaration 2044. En outre, ils doivent être détaillés sur la page 4 de la déclaration (il faut ainsi indiquer la date de paiement des travaux et leur nature, le nom et l'adresse des entrepreneurs).

COMPTABILITÉ : AMORTISSEMENT ET DÉPRÉCIATION D'UN FONDS DE COMMERCE

Le règlement de l'ANC (Autorité des normes comptables) du 23 novembre 2015 vient d'être homologué par un arrêté. De nouvelles précisions relatives à l'amortissement ou à la dépréciation des fonds de commerce sont apportées.

Un règlement d'origine européenne

La directive comptable 2013/34/UE du 26 juin 2013 a fait l'objet d'une transposition en droit français dans le cadre du règlement ANC 2015-06 du 23 novembre 2015 pour la partie relative à l'amortissement et à la dépréciation des actifs immobilisés.
Ce règlement a fait l'objet d'une homologation par l'arrêté du 4 décembre 2015 (publié au Journal officiel le 8 décembre).
Le règlement de l'ANC vient modifier plusieurs articles du PCG, notamment au sujet du fonds de commerce. Ces modifications seront applicables aux comptes annuels des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016.

Fonds de commerce : régime applicable à compter de 2016

Dans la législation applicable à compter de 2016, contrairement à l'essentiel des autres pays européens, le fonds commercial est généralement non amorti.
Selon la directive comptable et le dernier règlement de l'ANC, les fonds commerciaux sont présumés avoir une durée de vie non limitée et sont donc non amortissables (ils peuvent faire l'objet d'une dépréciation). Mais à compter de 2016, les éléments de l'actif immobilisé, et notamment les fonds commerciaux seront amortis s'ils ont une durée d'utilisation limitée.
En outre, selon l'article 214-15 modifié, pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016, un test de dépréciation, visant à vérifier si une dépréciation est nécessaire, devra obligatoirement être réalisé à chaque exercice pour les fonds commerciaux dont la durée d'utilisation est non limitée, qu'il existe ou non un indice de perte de valeur.

Utilisation limitée : durée d'amortissement

Selon l'article 214-3 du PCG, modifié par le règlement de l'ANC du 23 novembre 2015, si la durée d'utilisation du fonds commercial est limitée, ce dernier doit être amorti sur sa durée d'utilisation. Si cette durée ne peut être déterminée de façon fiable, la durée d'amortissement est fixée à 10 ans.

En outre, ce même article du PCG prévoit que les petites entreprises peuvent amortir leurs fonds commerciaux sur 10 ans. Nous rappelons que les petites entreprises au sens comptable sont celles ne dépassant pas 2 des 3 seuils suivants :

• chiffre d'affaires : 4 millions €
• total du bilan : 8 millions €
• effectif : 50 salariés.

En revanche, d'un point de vu fiscal, l'amortissement des fonds de commerce n'est pas possible (BOFIP-BIC-AMT-10-20, §360). Des retraitements extra-comptables devraient donc être nécessaires.

Art. 214-3 du PCG
Le fonds commercial, tel que défini à l’article 212-3, en ce compris la part du mali technique lui étant affecté, est présumé avoir une durée d’utilisation non limitée.
Lorsque la durée d’utilisation de ce dernier est limitée au regard des critères cités à l'article 214-1, cette présomption est réfutée.
Dans ce cas, le fonds commercial est amorti sur la durée d’utilisation ou, si cette durée ne peut être déterminée de manière fiable, sur 10 ans.
Dans les comptes individuels, les petites entreprises définies à critères visés à l’article L 123-16 du Code de commerce, peuvent amortir sur 10 ans tous leurs fonds commerciaux.