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EIRL UN NOUVEAU STATUT ATTRACTIF

2012-02-20T05:37:00.000-08:00

L'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) est un régime qui s'adresse aux entrepreneurs individuels qui décident de limiter l'étendue de leur responsabilité en constituant un patrimoine d'affectation, dédié à leur activité professionnelle, sans constituer de société. Il ne s'agit pas L'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) est un régime qui s'adresse aux entrepreneurs individuels qui décident de limiter l'étendue de leur responsabilité en constituant un patrimoine d'affectation, dédié à leur activité professionnelle, sans constituer de société. Il ne s'agit pas d'une nouvelle forme juridique.

L'EIRL reprend les caractéristiques de l'entreprise individuelle mais s'en distingue sur deux points :

- l'étendue de la responsabilité,- la possibilité d'opter, dans certains cas, pour l'impôt sur les sociétés.

Qui est concerné ?

les nouveaux entrepreneurs individuels,

les entrepreneurs individuels existants,

qu'ils exercent une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

A noter : les auto-entrepreneurs sont également concernés.

Une responsabilité limitée au patrimoine d'affectation

Contrairement à l'entreprise individuelle classique, le patrimoine personnel du chef d'entreprise n'est pas engagé.

Il crée un patrimoine professionnel, appelé patrimoine d'affectation, qui seul peut être saisi en cas de difficultés :

- par les créanciers professionnels dont les droits sont nés postérieurement à la déclaration d'affectation,

- par les créanciers dont les droits sont nés antérieurement à celle-ci.

Cependant, l'opposabilité aux créanciers antérieurs est soumise à différentes conditions, notamment :

- la déclaration doit mentionner expressément son opposabilité aux créanciers antérieurs,

- chaque créancier antérieur doit être informé individuellement de la constitution du patrimoine affecté ainsi que de son droit de faire opposition à cette déclaration d'affectation et du délai dont il dispose pour faire une action en justice.

Composition du patrimoine d'affectation

L'entrepreneur fait une déclaration en désignant le patrimoine d'affectation ; il ne peut en déclarer qu'un seul mais ce patrimoine d'affectation peut avoir un objet suffisamment large pour concerner des activités connexes.

Précision : à compter du 1er janvier 2013, il sera possible d'avoir plusieurs patrimoines d'affectation.

Il doit affecter à ce patrimoine :

- obligatoirement, tous les biens, droits, obligations, sûretés qui sont nécessaires à l'activité de l'EIRL et dont il est titulaire,

- facultativement, les biens, droits, obligations, sûretés qu'il utilise dans le cadre de son activité.

Précisions :- Les biens nécessaires à l'activité sont les biens qui, par nature, ne peuvent être utilisés que dans le cadre de cette activité professionnelle (ex : un fonds de commerce ou le droit de présentation d'une clientèle, un droit au bail, du matériel et de l'outillage spécifique tel qu'une scieuse pour un menuisier, des installations et biens d'équipement servant spécifiquement à l'exercice de l'activité professionnelle comme le standard téléphonique).- Les biens utilisés dans le cadre de l'activité ne sont pas des biens nécessaires par nature ; ils peuvent être des biens à usage mixte (professionnel et privé), comme par exemple un local d'habitation ou un véhicule.En cas d'affectation d'un bien commun ou indivis, l'accord exprès de son conjoint ou coindivisaire est requis, ainsi que son information préalable sur la portée de l'engagement du fait de l'entrée du bien dans le patrimoine affecté.

Evaluation du patrimoine

En principe, chaque élément de ce patrimoine affecté doit être évalué par l'entrepreneur, à la valeur vénale ou, en l'absence de valeur de marché, à la valeur d'utilité. Celle-ci doit figurer dans l'état descriptif accompagnant la déclaration d'affectation du patrimoine de l'EIRL.

Mais, tout bien autre que des liquidités d'une valeur supérieure à 30 000 € doit être évalué par un commissaire aux comptes, un expert-comptable, une association de gestion et de comptabilité, ou par un notaire (uniquement pour un bien immobilier).

A noter : si l'entrepreneur individuel déjà installé opte pour le régime de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée, s'il relève fiscalement du régime réel d'imposition et n'opte pas pour l'impôt sur les sociétés lors de cette opération, il devra déclarer aux services fiscaux :- la valeur nette comptable de ces éléments affectés, qui figure dans les comptes du dernier exercice clos, s'il est tenu à une comptabilité commerciale,-la valeur d'origine de ces éléments affectés qui figure au registre des immobilisations du dernier exercice clos, diminuée des amortissements réalisés sur ces éléments, s'il n'est pas tenu à une telle comptabilité.

Forme et contenu de la déclaration

La création d'un patrimoine d'affectation implique de faire une déclaration. Celle-ci doit préciser l'objet de l'activité à laquelle le patrimoine est affecté, un état descriptif des biens affectés à l'activité professionnelle (en nature, qualité, quantité et valeur), et le cas échéant le rapport d'évaluation et l'accord exprès du conjoint ou du co-indivisaire.

L'affectation d'un bien immobilier doit faire l'objet d'un acte notarié publié au bureau des hypothèques.

A noter : les CFE remettent gratuitement :

. un modèle de déclaration d'affectation,. et un modèle d'accord du conjoint ou des coindivisaires.

Obligations déclaratives

La déclaration d'affectation est déposée par l'entrepreneur au centre de formalités des entreprises (CFE) qui se chargera de la transmettre :

- au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants,

- au Répertoire des métiers (RM) pour les artisans,

- au Registre tenu par la chambre d'agriculture pour les exploitants agricoles,

- au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu au greffe du tribunal de commerce pour les agents commerciaux,

- au greffe du tribunal de commerce pour les auto-entrepreneurs dispensés d'immatriculation et pour les professionnels libéraux (ou pour ces derniers, au tribunal de grande instance en Alsace-Moselle).

Si l'activité fait l'objet d'une double immatriculation RCS et RM, l'entrepreneur individuel choisit le registre sur lequel il souhaite déposer sa déclaration.

Coût des formalités

A la création : si la déclaration d'affectation est simultanée à la demande d'immatriculation au Répertoire de métiers pour les artisans, au Registre du commerce et des sociétés pour les commerçants, au Registre spécial des agents commerciaux pour ces derniers, la formalité de dépôt sera gratuite. Seuls sont dus les frais d'immatriculation de l'entreprise au registre de publicité légale. Le dépôt de la déclaration est payant pour les auto-entrepreneurs dispensés d'immatriculation (personnes exerçant une activité artisanale accessoire sans être immatriculées au Répertoire des métiers ; commerçants non immatriculés au RCS) et les professionnels libéraux : 55,97 €. En cours de vie de l'entreprise individuelle : si le dépôt de la déclaration se fait ultérieurement, des frais sont dus (42 € pour les personnes exerçant une activité artisanale ou une activité agricole ; 55,65 € pour les commerçants, 49,75 € pour les agents commerciaux et 55,97 € pour les auto-entrepreneurs et professionnels libéraux).

L'acte d'affectation d'un bien immobilier établi obligatoirement par le notaire coûte 139,93 € (ce tarif inclut les formalités de publicité au bureau des hypothèques). Lorsque la situation juridique de l'entrepreneur présente une particulière complexité, le notaire peut facturer, après en avoir informé son client au préalable, des honoraires au titre des conseils, recherches et toutes autres démarches excédant ses diligences habituelles en la matière.

Le coût d'évaluation d'un bien immobilier par un notaire a été fixé par décret à 139,93 €. Le tarif d'évaluation des biens par les autres professionnels est librement fixé.

Précision : en cas de double immatriculation, des frais supplémentaires sont demandés pour notifier la déclaration d'affectation à un autre registre. Obligations en cours de vie de l'EIRLL'EIRL doit utiliser une dénomination incorporant son nom (et le cas échéant le nom fantaisiste) précédé ou suivi de la mention "entrepreneur individuel à responsabilité limitée" ou le sigle EIRL, pour l'exercice de son activité professionnelle, y compris sur tous ses documents commerciaux. A compter du 1er janvier 2013, l'EIRL qui aura plusieurs patrimoines affectés, devra utiliser une dénomination distincte pour chaque patrimoine affecté.

L'EIRL doit ouvrir un ou plusieurs compte(s) bancaire(s) exclusivement dédié(s) à l'activité professionnelle visée par la déclaration d'affectation.

L'EIRL doit tenir une comptabilité autonome ; il est soumis aux règles comptables de la comptabilité commerciale (même si l'activité exercée relève des BNC).

Précision : les micro-entrepreneurs doivent tenir un livre de recettes, un registre des achats lorsqu'ils relèvent du seuil de chiffre d'affaires de 81 500 €, et établir un relevé actualisant la déclaration d'affectation au 31 décembre de chaque année. Ce relevé (modèle type) doit faire l'objet d'un dépôt au registre auprès duquel la déclaration a été effectuée, dans les 6 mois à compter de son établissement.

Il doit publier ses comptes annuels auprès du registre où il a déposé sa déclaration d'affectation (coût du dépôt : 13,22 € pour les commerçants immatriculés au Registre du commerce et des sociétés ; 7,77 € pour les agents commerciaux, professionnels libéraux et auto-entrepreneurs et 6,50 € pour les personnes exerçant une activité artisanale immatriculée au Répertoire des métiers).

Ce dépôt a pour effet d'actualiser la composition et la valeur du patrimoine affecté.

Régime fiscal

Principe

L'entrepreneur est imposé à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s'il est commerçant/artisan, des bénéfices non commerciaux (BNC) s'il est professionnel libéral.

Option possible à l'IS

L'entrepreneur individuel ayant déclaré un patrimoine d'affectation peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option est irrévocable.

Cette option n'est pas ouverte aux entrepreneurs individuels relevant du régime fiscal de la micro-entreprise (dont les auto-entrepreneurs).

Effets de l'option :

- L'EIRL soumis à l'IS est assimilé fiscalement à une EURL à l'IS.

- En cas d'affectation des biens nécessaires provenant du patrimoine privé, l'imposition de la plus-value éventuellement dégagée sera reportée à la date de cession des biens.

Passage de l'entrepreneur individuel au régime de l'EIRL

L'entrepreneur individuel peut opter pour le régime de l'EIRL en cours de vie de son entreprise. Dans ce cas, il doit transférer dans son patrimoine d'affectation, tous les biens nécessaires (et utiles s'il le souhaite) à l'activité qu'il exerce. L'opération n'entraîne aucune plus-value, elle est neutre sur le plan fiscal.

Régime social

L'EIRL relève du régime social des travailleurs non-salariés.

La base de calcul des cotisations sociales varie selon l'impôt sur les bénéfices dont relève l'EIRL :

- Si l'EIRL est imposé à l'IR, les cotisations sont calculées sur le bénéfice imposable de l'entreprise incluant la rémunération de l'exploitant.

Si l'EIRL bénéficie du régime micro-social, ses cotisations seront calculées sur la base de son chiffre d'affaires.

- Si l'EIRL est imposé à l'IS, les cotisations sont calculées sur la rémunération nette de l'entrepreneur. Cette rémunération intègre également la part des revenus de capitaux mobiliers supérieure à 10 % de la valeur du patrimoine affecté, ou à 10 % du bénéfice net, si ce bénéfice est supérieur au patrimoine affecté. La date, à laquelle est appréciée la valeur des biens du patrimoine affecté de l'EIRL, est le dernier jour de l'exercice précédant la distribution des revenus. L'exercice, au titre duquel le bénéfice net est pris en compte, est celui précédant la distribution des revenus.

Pas d'acquisition de droits à l'assurance chômage au titre de l'activité non salariée, mais possibilité de souscrire une assurance personnelle.

Possibilité pour le conjoint ou le partenaire pacsé qui participe à l'activité d'opter pour le statut de conjoint collaborateur s'il en remplit les conditions ou de conjoint salarié.

Possibilité de cotiser à un régime complémentaire facultatif d'assurance vieillesse, d'invalidité-décès et de retraite complémentaire.

Simulateur fiscal et social de l'Ordre des experts-comptables

Ce simulateur permet une première approche du régime fiscal et social attaché au statut d'Entrepreneur individuel à responsabilité limitée.

Il permet :

de comparer le régime fiscal et social de l'entreprise en fonction du statut juridique et des options fiscales choisis ;

d'identifier les particularités de l'EIRL et leurs impacts sur la situation du chef d'entreprise.

Accéder au simulateur

Transmission de l'EIRL

Le patrimoine d'affectation peut être transmis dans son intégralité.

Dans ce cas, les conséquences varient selon qu'il est transmis à une personne physique ou à une personne morale.

Précision : dans les deux cas, le patrimoine affecté n'est pas liquidé.

Transmission à une personne physique

Dans le cas d'une cession de l'entreprise à une personne physique, le patrimoine d'affectation est repris par l'acheteur.

Transmission à une personne morale

Dans le cas d'une cession de l'entreprise à une personne morale, le patrimoine d'affectation est transmis mais l'affectation n'est pas maintenue.

Les biens constituant le patrimoine d'affectation peuvent être transmis également isolément.

Dans ce cas, les règles propres à la nature des biens vendus s'appliquent.

Ex : respect des règles relatives à la cession d'un fonds de commerce, à la cession d'un droit au bail, d'un brevet, etc.

Principaux avantages de l'EIRL

Limitation du patrimoine servant de gage aux créanciers.

Option pour l'IS sous certaines conditions, mais option irrévocable.

L'EIRL peut constituer des réserves qui ne sont pas assujetties aux charges sociales, s'il opte pour l'impôt sur les sociétés.

Principaux inconvénients de l'EIRL

Formalisme plus important qu'en entreprise individuelle.

Coûts de constitution du patrimoine affecté (frais liés à l'information des créanciers, honoraires des professionnels de l'évaluation notamment).

Coûts de fonctionnement de l'EIRL (frais de tenue de comptabilité, dépôt annuel des comptes, frais de gestion du compte bancaire dédié).

Remise en cause de l'étanchéité du patrimoine d'affectation en cas de non-respect des obligations par l'EIRL.

Passage en société tout aussi contraignant qu'en entreprise individuelle "classique", en cas de développement de l'activité.

Textes de référence

articles L526-6 à L526-21 et R526-3 à R526-24 du code de commerce

article 273B du livre des procédures fiscales

articles L131-6-3 et L133-4-7 du code de la sécurité sociale

décret n°2010-1648 du 28 décembre 2010 et décret n°2011-172 du 11 février 2011

décret n°2012-122 du 30 janvier 2012

Pour plus d'informations

Consulter la rubrique EIRL des "questions fréquentes" posées à l'APCE

Consulter le site d'informations sur l'EIRL : www.eirl.fr

Effectuer la déclaration d'EIRL en ligne sur : www.guichet-entreprises.fr

Vous pouvez également vous rapprocher d'un réseau d'accueil et d'accompagnement de créateurs d'entreprises, d'un commissaire aux comptes, d'un expert-comptable, d'une association de gestion et de comptabilité, d'un notaire ou d'un avocat.

Janvier 2012

Les questions fréquentes sur le sujet :

Je suis actuellement en entreprise individuelle, comment procéder pour passer en EIRL ?

Si je déclare un patrimoine d'affectation, sera-t-il opposable à mes créanciers antérieurs ?

Comment les créanciers antérieurs peuvent-ils contester l'application de la déclaration d'affectation à leur égard ?

Une banque pourra-t-elle demander ma caution personnelle en garantie d'un prêt accordé dans le cadre de mon activité professionnelle ?

La banque pourra-t-elle prendre une garantie sur un bien personnel de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée ?

Quels sont les avantages et inconvénients de l'EURL et de l'EIRL ?

Commenter

Option IS de l'Eirl

Il ne faut pas perdre de vue que dans une entreprise soumise à l'IR la totalité du résultat est "taxé" aux cotisations sociales (environ 47% CSG & CRDS compris) et quelque soit le niveau des prélèvements de l'exploitant, ce schéma pénalise fortement l'investissement et fragilise la situation financière des entreprises.

L'IS, est, à priori une option qui permet de pérenniser son entreprise et laisse plus de choix de gestion à l'entrepreneur (cotisations sociales ou investissements).

L'IS permet d'optimiser les cotisations sociales que dans la mesure ou le résultat de l'entreprise est supérieur aux "besoins de vie" de l'exploitant.

L'entreprise se gère par anticipation, mais la maitrise du court terme est indispensable, et par la suite... on peu penser à la fiscalité des réserves non distribuées... les plus-values professionnelles qui pourraient y s'appliquer... attendons... les règles fiscales et sociales changent, selon les besoins financiers de notre gouvernance. Actuellement elles sont défiscalisées, lors d'une cessation d'activité pour le départ à la retraite...

Posté par Jakes, 15/01/2011 11:23

EIRL option pour l'IS

Vous indiquez comme un avantage la possibilité pour une EIRL d'opter pour l'IS. Certes, cette option irrévocable entraîne des obligations comptables qui nécessitent souvent le recours à un expert-comptable. Mais cette option pour l'IS a deux avantages :- permettre une rémunération sous forme de dividendes, moins soumis à cotisations sociales que la rémunération de l'entrepreneur en EIRL. Mais dans ce cas, la clause anti-optimisation fiscale qui limite la possibilité de se verser des dividendes hors cotisations des TNS donne l'avantage à l'EURL.- limiter les cotisations sociales de l'entrepreneur puisque les réserves qui restent dans l'entreprise ne sont pas soumises à cotisations. Mais comment récupérer ces réserves ? Sous forme de dividendes : ils sont limités et soumis tout de même à CSG et CRDS. Indirectement lors de la cession de son entreprise : c'est alors le régime des plus-values professionnelles qui s'applique. Attention donc aux EIRL qui optent pour l'IS : les résultats non versés à l'entrepreneur ne sont exonérés de cotisations sociales que provisoirement.

Posté par olivier (l-eirl.fr), 04/01/2011 18:35

d'une nouvelle forme juridique.

L'EIRL reprend les caractéristiques de l'entreprise individuelle mais s'en distingue sur deux points :

- l'étendue de la responsabilité,- la possibilité d'opter, dans certains cas, pour l'impôt sur les sociétés.

Qui est concerné ?

les nouveaux entrepreneurs individuels,

les entrepreneurs individuels existants,

qu'ils exercent une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

A noter : les auto-entrepreneurs sont également concernés.

Une responsabilité limitée au patrimoine d'affectation

Contrairement à l'entreprise individuelle classique, le patrimoine personnel du chef d'entreprise n'est pas engagé.

Il crée un patrimoine professionnel, appelé patrimoine d'affectation, qui seul peut être saisi en cas de difficultés :

- par les créanciers professionnels dont les droits sont nés postérieurement à la déclaration d'affectation,

- par les créanciers dont les droits sont nés antérieurement à celle-ci.

Cependant, l'opposabilité aux créanciers antérieurs est soumise à différentes conditions, notamment :

- la déclaration doit mentionner expressément son opposabilité aux créanciers antérieurs,

Composition du patrimoine d'affectation

Précision : à compter du 1er janvier 2013, il sera possible d'avoir plusieurs patrimoines d'affectation.

Il doit affecter à ce patrimoine :

- obligatoirement, tous les biens, droits, obligations, sûretés qui sont nécessaires à l'activité de l'EIRL et dont il est titulaire,

- facultativement, les biens, droits, obligations, sûretés qu'il utilise dans le cadre de son activité.

Evaluation du patrimoine

Forme et contenu de la déclaration

L'affectation d'un bien immobilier doit faire l'objet d'un acte notarié publié au bureau des hypothèques.

A noter : les CFE remettent gratuitement :

. un modèle de déclaration d'affectation,. et un modèle d'accord du conjoint ou des coindivisaires.

Obligations déclaratives

La déclaration d'affectation est déposée par l'entrepreneur au centre de formalités des entreprises (CFE) qui se chargera de la transmettre :

- au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants,

- au Répertoire des métiers (RM) pour les artisans,

- au Registre tenu par la chambre d'agriculture pour les exploitants agricoles,

- au Registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu au greffe du tribunal de commerce pour les agents commerciaux,

Si l'activité fait l'objet d'une double immatriculation RCS et RM, l'entrepreneur individuel choisit le registre sur lequel il souhaite déposer sa déclaration.

Coût des formalités

Le coût d'évaluation d'un bien immobilier par un notaire a été fixé par décret à 139,93 €. Le tarif d'évaluation des biens par les autres professionnels est librement fixé.

L'EIRL doit ouvrir un ou plusieurs compte(s) bancaire(s) exclusivement dédié(s) à l'activité professionnelle visée par la déclaration d'affectation.

L'EIRL doit tenir une comptabilité autonome ; il est soumis aux règles comptables de la comptabilité commerciale (même si l'activité exercée relève des BNC).

Ce dépôt a pour effet d'actualiser la composition et la valeur du patrimoine affecté.

Régime fiscal

Principe

Option possible à l'IS

L'entrepreneur individuel ayant déclaré un patrimoine d'affectation peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option est irrévocable.

Cette option n'est pas ouverte aux entrepreneurs individuels relevant du régime fiscal de la micro-entreprise (dont les auto-entrepreneurs).

Effets de l'option :

- L'EIRL soumis à l'IS est assimilé fiscalement à une EURL à l'IS.

- En cas d'affectation des biens nécessaires provenant du patrimoine privé, l'imposition de la plus-value éventuellement dégagée sera reportée à la date de cession des biens.

Passage de l'entrepreneur individuel au régime de l'EIRL

Régime social

L'EIRL relève du régime social des travailleurs non-salariés.

La base de calcul des cotisations sociales varie selon l'impôt sur les bénéfices dont relève l'EIRL :

- Si l'EIRL est imposé à l'IR, les cotisations sont calculées sur le bénéfice imposable de l'entreprise incluant la rémunération de l'exploitant.

Si l'EIRL bénéficie du régime micro-social, ses cotisations seront calculées sur la base de son chiffre d'affaires.

Pas d'acquisition de droits à l'assurance chômage au titre de l'activité non salariée, mais possibilité de souscrire une assurance personnelle.

Possibilité pour le conjoint ou le partenaire pacsé qui participe à l'activité d'opter pour le statut de conjoint collaborateur s'il en remplit les conditions ou de conjoint salarié.

Possibilité de cotiser à un régime complémentaire facultatif d'assurance vieillesse, d'invalidité-décès et de retraite complémentaire.

Simulateur fiscal et social de l'Ordre des experts-comptables

Ce simulateur permet une première approche du régime fiscal et social attaché au statut d'Entrepreneur individuel à responsabilité limitée.

Il permet :

de comparer le régime fiscal et social de l'entreprise en fonction du statut juridique et des options fiscales choisis ;

d'identifier les particularités de l'EIRL et leurs impacts sur la situation du chef d'entreprise.

Accéder au simulateur

Transmission de l'EIRL

Le patrimoine d'affectation peut être transmis dans son intégralité.

Dans ce cas, les conséquences varient selon qu'il est transmis à une personne physique ou à une personne morale.

Précision : dans les deux cas, le patrimoine affecté n'est pas liquidé.

Transmission à une personne physique

Dans le cas d'une cession de l'entreprise à une personne physique, le patrimoine d'affectation est repris par l'acheteur.

Transmission à une personne morale

Dans le cas d'une cession de l'entreprise à une personne morale, le patrimoine d'affectation est transmis mais l'affectation n'est pas maintenue.

Les biens constituant le patrimoine d'affectation peuvent être transmis également isolément.

Dans ce cas, les règles propres à la nature des biens vendus s'appliquent.

Ex : respect des règles relatives à la cession d'un fonds de commerce, à la cession d'un droit au bail, d'un brevet, etc.

Principaux avantages de l'EIRL

Limitation du patrimoine servant de gage aux créanciers.

Option pour l'IS sous certaines conditions, mais option irrévocable.

L'EIRL peut constituer des réserves qui ne sont pas assujetties aux charges sociales, s'il opte pour l'impôt sur les sociétés.

Principaux inconvénients de l'EIRL

Formalisme plus important qu'en entreprise individuelle.

Coûts de constitution du patrimoine affecté (frais liés à l'information des créanciers, honoraires des professionnels de l'évaluation notamment).

Coûts de fonctionnement de l'EIRL (frais de tenue de comptabilité, dépôt annuel des comptes, frais de gestion du compte bancaire dédié).

Remise en cause de l'étanchéité du patrimoine d'affectation en cas de non-respect des obligations par l'EIRL.

Passage en société tout aussi contraignant qu'en entreprise individuelle "classique", en cas de développement de l'activité.

Textes de référence

articles L526-6 à L526-21 et R526-3 à R526-24 du code de commerce

article 273B du livre des procédures fiscales
articles L131-6-3 et L133-4-7 du code de la sécurité sociale
décret n°2010-1648 du 28 décembre 2010 et décret n°2011-172 du 11 février 2011
décret n°2012-122 du 30 janvier 2012

Pour plus d'informations

Consulter la rubrique EIRL des "questions fréquentes" posées à l'APCE
Consulter le site d'informations sur l'EIRL : www.eirl.fr
Effectuer la déclaration d'EIRL en ligne sur : www.guichet-entreprises.fr

Janvier 2012

Les questions fréquentes sur le sujet :

Je suis actuellement en entreprise individuelle, comment procéder pour passer en EIRL ?

Si je déclare un patrimoine d'affectation, sera-t-il opposable à mes créanciers antérieurs ?

Comment les créanciers antérieurs peuvent-ils contester l'application de la déclaration d'affectation à leur égard ?

Une banque pourra-t-elle demander ma caution personnelle en garantie d'un prêt accordé dans le cadre de mon activité professionnelle ?

La banque pourra-t-elle prendre une garantie sur un bien personnel de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée ?

Quels sont les avantages et inconvénients de l'EURL et de l'EIRL ?

Commenter

Option IS de l'Eirl

Le résultat dégagé par l'Eirl, sera taxé à l'IS, mais si il n'est pas distribué, ou partiellement à hauteur de 10% de la valeur du patrimoine affecté ou 10% des dividendes versés, il devrait permettre à un bon gestionnaire d'optimiser les charges sociales et en contrepartie d'investir pour faire croître son entreprise plus rapidement et bien sûr améliorer sa trésorerie (le Fonds de Roulement).
Il ne faut pas perdre de vue que dans une entreprise soumise à l'IR la totalité du résultat est "taxé" aux cotisations sociales (environ 47% CSG & CRDS compris) et quelque soit le niveau des prélèvements de l'exploitant, ce schéma pénalise fortement l'investissement et fragilise la situation financière des entreprises.
L'IS, est, à priori une option qui permet de pérenniser son entreprise et laisse plus de choix de gestion à l'entrepreneur (cotisations sociales ou investissements).
L'IS permet d'optimiser les cotisations sociales que dans la mesure ou le résultat de l'entreprise est supérieur aux "besoins de vie" de l'exploitant.
L'entreprise se gère par anticipation, mais la maitrise du court terme est indispensable, et par la suite... on peu penser à la fiscalité des réserves non distribuées... les plus-values professionnelles qui pourraient y s'appliquer... attendons... les règles fiscales et sociales changent, selon les besoins financiers de notre gouvernance. Actuellement elles sont défiscalisées, lors d'une cessation d'activité pour le départ à la retraite...

Posté par Jakes, 15/01/2011 11:23

EIRL option pour l'IS

un décret entré en vigueur le 1ier février 2012 garantit la neutralité fiscale du passage entre le statut d'entrepreneur individuel et celui d'EIRL restant assujetti au régime réel et à l'IR.

(décret 2012-122 du 30 janvier 2012

OPTION IMPOT SUR LE REVENU POUR SA -SARL-SAS

2012-01-20T03:05:00.000-08:00

Option pour l’impôt sur le revenu des SA, SAS et SARL

Auparavant seules les SARL dites de famille - c’est-à-dire composées exclusivement entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), frères et sœurs, conjoints et personnes liées par un Pacs (Pacte civil de solidarité) - pouvaient opter pour l’imposition de leurs bénéfices sur le revenu. Les sociétés anonymes (SA), sociétés par actions simplifiées (SAS) ou les sociétés à responsabilité limitée (SARL) étaient imposées sous le régime de l’impôt sur les sociétés.

Selon la nouvelle loi de modernisation de l’économie, les SA, SAS et SARL peuvent désormais opter pour l’impôt sur le revenu (IR), si elles remplissent les conditions suivantes :

exercer à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l’exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier,
ne pas être cotées en bourse,
employer moins de 50 salariés,
réaliser un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan inférieur à 10 M€,
être créée depuis moins de 5 ans au moment de l’option,
avoir des droits de vote détenus, à hauteur de 50 % au moins, par une ou des personnes physiques,
et avoir des droits de vote détenus, à hauteur de 34 % au moins, par une ou plusieurs personnes ayant la qualité de président, directeur général, président du conseil de surveillance, membre du directoire ou gérant.

L’option pour l’IR nécessite l’accord de tous les associés et doit être formulée dans les 3 premiers mois du premier exercice pour lequel elle prend effet.

Elle est valable 5 ans, sauf renonciation anticipée. En cas de sortie anticipée, l’option n’est plus possible ultérieurement.

Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008 (version consolidée au (...)Légifrance

LES COMPTES COURANTS D'ASSOCIES

2011-10-18T04:28:00.000-07:00

QUELS SONT LES ATOUTS DES COMPTES COURANTS D'ASSOCIES

Un compte courant d'associé est un compte ouvert au nom d'un associé dans les livres comptables de l'entreprise, inscrit au passif du bilan, sur lequel sont portées les sommes prêtées temporairement à la société par cet associé, qui détient au moins 5 % du capital.

Il peut être productif d'intérêts pour le titulaire.

Le compte courant d'associé : un prêt pouvant produire des intérêts

Face à des besoins de trésorerie momentanés, les associés peuvent consentir à la société des avances ou des prêts.

Le compte courant s'analyse comme une créance sociale de l'associé envers la société, remboursable et rémunérée.

Une créance

Le terme "compte courant" est employé de façon abusive, il ne correspond pas à la notion juridique retenue par le droit bancaire.

Il s'agit ici d'un compte sur lequel figurent :

les sommes dues par la société à l'associé et auxquelles celui-ci renonce temporairement (salaire, remboursement de frais, paiement d'une facture, règlement de dividendes, règlement d'intérêts),

les sommes déposées volontairement par l'associé pour améliorer la trésorerie de l'entreprise.

Une créance remboursable

C'est une créance qui normalement n'est pas soumise au risque social comme l'apport en capital. Les conditions de remboursement sont souvent précisées dans les statuts ou dans une convention passée entre la société et l'associé. En l'absence de disposition contraire, le remboursement peut être exigé à tout moment par l'associé.

Dans le cas où le remboursement immédiat mettrait en péril l'existence de la société (recours à des crédits ruineux), la société peut obtenir en justice un délai de paiement (décision du tribunal de commerce de Paris du 10 mai 1972).

En pratique, en cas de difficultés de l'entreprise, les comptes-courants d'associés sont rarement remboursés.

Une créance rémunérée

Le solde créditeur du compte courant d'associé peut être rémunéré.

Pour que les intérêts soient déductibles fiscalement :

- le taux d'intérêt doit se situer dans la limite réglementaire : moyenne annuelle des "taux effectifs moyens" pratiqués par les établissements de crédit, pour des prêts aux entreprises à taux variable d'une durée supérieure à 2 ans (pour les exercices de 12 mois clos le 31 décembre 2010, le taux maximum des intérêts déductibles est fixé à 3,82%),

- et le capital doit être entièrement libéré.

Les comptes courants permettent donc de rémunérer les associés, même si la société n'a pas de résultat distribuable, ce qui n'est pas le cas pour les dividendes.

Les intérêts des comptes courants bloqués d'associés, tout en restant assujettis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, font l'objet :

- soit d'un prélèvement libératoire au taux de 32,5 % (19 % à compter du 1er janvier 2011 + 13,5 % au titre du prélèvement social, de la contribution additionnelle au prélèvement social, de la CSG et CRDS, et de la contribution finançant le revenu de solidarité active),

- soit d'un abattement à hauteur de 1 525 euros pour un contribuable célibataire, 3 050 euros pour un couple.

Le compte courant d'associé : un mode de financement et de renforcement des fonds propres

Un mode de financement

Les besoins de financement de l'entreprise peuvent dans certaines circonstances être temporaires et excéder les ressources en capitaux permanents. Les apports ou les avances en comptes courants par les associés peuvent se substituer à un autre type de financement ou l'éviter.

Si l'ouverture de comptes courants d'associés n'est pas prévue dans les statuts, il faut respecter une procédure d'approbation par l'assemblée générale.

Pour la société, c'est un mode de financement généralement moins onéreux.

Pour l'associé, c'est un mode de financement plus attrayant fiscalement que le prêt ordinaire constaté par bon de caisse.

Un mode de renforcement des fonds propres

Les comptes courants d'associés sont considérés par les banques comme des quasi-fonds propres en cas de :

Blocage des comptes courants d'associés : par une "convention de blocage", les associés s'obligent, vis-à-vis de la société, à rendre ces sommes indisponibles pendant plusieurs années. C'est une mesure qui devient obligatoire pour pouvoir bénéficier des dispositions fiscales favorables en cas d'incorporation ultérieure au capital (augmentation de capital).

Cession d'antériorité de créances : cet acte juridique engage le titulaire d'un compte courant à n'exiger le remboursement des sommes qu'il a déposées, qu'une fois tous les autres créanciers désintéressés. Ce dispositif permet d'obtenir plus facilement un prêt auprès des banques qui exigent des rapports (ratios) précis entre fonds propres et fonds d'emprunt (souvent 1 pour 1).

En général, les formules de "blocage des comptes courants d'associés" fournies par les banques comportent systématiquement la clause de cession d'antériorité de créance au profit du prêteur.

Tableau comparatif : comptes courants simples/comptes courants bloqués

Comptes courants simples	Comptes courants bloqués
Titulaires	Titulaires
Associés, actionnaires de sociétés Dans les SARL et SA, les associés ou actionnaires doivent détenir au moins 5 % du capital, en l'absence de convention de blocage des fonds à plus de 2 ans.	Associés, actionnaires de sociétés
Définition	Définition
Comptes sur lesquels sont déposées des sommes prêtées temporairement par les associés à leur société : soit en mettant de l'argent dans la caisse sociale (pour faire face à des besoins de trésorerie momentanés), soit en laissant à la disposition de la société des sommes qu'ils renoncent temporairement à percevoir (ex. : rémunérations, dividendes). Les comptes courants d'associés personnes physiques ne peuvent en principe jamais être débiteurs. Au sein d'un groupe de société, ils constituent, en revanche, un instrument de financement. Rémunération En contrepartie des sommes prêtées, la société peut verser des intérêts aux associés. Remboursement Principe : l'associé peut demander à être remboursé à tout moment. Exception : une disposition contraire ou subordonnant le remboursement au respect de certaines modalités peut être prévue par les statuts, une convention séparée, ou une assemblée générale.	Comptes sur lesquels sont déposées, par les associés, des sommes destinées à être incorporées au capital de leur société. Une fois déposées, ces sommes sont indisponibles. Les comptes courants d'associés personnes physiques ne peuvent jamais être débiteurs en principe. Rémunération Idem Remboursement Principe : les sommes mises à la disposition de la société sont bloquées jusqu'à la date de leur incorporation au capital de la société. Cette incorporation doit avoir lieu dans un délai maximum de 5 ans à compter du dépôt des sommes.
Régime fiscal des intérêts	Régime fiscal des intérêts
Imposition des intérêts Principe : taxés à l'IR ou à l'IS Exception : les personnes soumises à l'IR peuvent opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 19% (auquel s'ajoute 13,5 % au titre du prélèvement social, de la contribution additionnelle au prélèvement social, de la CSG et CRDS, et de la contribution finançant le revenu de solidarité active). Fonctionnement du prélèvement libératoire La société prélève directement le montant de l'impôt dû par chaque associé puis le reverse directement au service des impôts. Pour les associés dirigeants de droit ou de fait, le prélèvement libératoire ne s'applique que sur les intérêts des sommes prêtées dans la limite de 46 000 euros (somme prêtée).	Imposition des intérêts Principe : taxés à l'IR ou à l'IS Exception : les personnes soumises à l'IR peuvent opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire au taux de 19% (auquel s'ajoute 13,5 % au titre du prélèvement social, de la contribution additionnelle au prélèvement social, de la CSG et CRDS, et de la contribution finançant le revenu de solidarité active). Fonctionnement du prélèvement libératoire Idem Pour bénéficier du prélèvement libératoire, la société doit notamment ne pas faire de réduction de capital non motivée par des pertes un an avant le dépôt des sommes, et un an après leur incorporation au capital.
Déduction des intérêts des bénéfices sociaux pour la société qui les verse : modalités le capital de la société doit être entièrement libéré. le taux maximum des intérêts déductibles est fixé chaque année. Il correspond à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les banques pour les prêts à taux variables aux entreprises d'une durée supérieure à deux ans. Pour les exercices clos au 31 décembre 2010, il s'établit à 3,82 %. S'il existe des liens de dépendance entre la société versant les intérêts et les entreprises associées, les intérêts des CCA sont déductibles selon un régime particulier.	Déduction des intérêts des bénéfices sociaux pour la société qui les verse : modalités le capital de la société doit être entièrement libéré. le taux maximum des intérêts déductibles est fixé chaque année. Il correspond à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les banques pour les prêts à taux variables aux entreprises d'une durée supérieure à deux ans. Pour les exercices clos au 31 décembre 2010, il s'établit à 3,82 %. S'il existe des liens de dépendance entre la société versant les intérêts et les entreprises associées, les intérêts des CCA sont déductibles selon un régime particulier.
Enregistrement comptable	Enregistrement comptable
Sommes versées en compte courant Elles figurent au passif du bilan dans un compte de dettes. Intérêts versés par la société Compte "emprunts et dettes financières divers"	Sommes versées en compte courant Elles figurent au passif du bilan dans les fonds propres. Intérêts dus par la société Si les intérêts sont bloqués : compte "autres fonds propres" Si les intérêts sont versés : compte "emprunts et dettes financières divers"

LES VOEUX DU CABINET EN 2011

2011-01-22T03:21:00.000-08:00

Le mystère du sensible

L’image est medium et condition de possibilité
De l’existence du sensible.
À travers elle les media sont
Le véritable tissu connectif du monde.
L’image est l’absolument transmissible.
Elle est ce qui peut être appropriée à l’infini,
C’est la puissance du sensible.
À travers les signes
Nous ne cessons de survivre à nous-mêmes
Et nous atteignons la puissance du surréel.
L’art invente les imaginaires
Fait renaître les immémoriaux
Inaugurant ce nouveau monde
Qui devient « archipélique »

CHL

medium : parole, image, mot, note de musique-signe
media : outils de transmission du medium

ENTREPRISES INDIVIDUELLES ENFIN UNE BELLE INNOVATION LA NAISSANCE DE L'EIRL

2011-01-09T12:24:00.002-08:00

le saviez-vous ?

EIRL UNE REVOLUTION

EST-CE UN SIGLE COMME LES AUTRES ET QUELLE MAGIE SE CACHE DERRIERE

EN REALITE L'IDEE DE CREER LE DISPOSITIF EIRL

NOUS FAIT RATTRAPER 60 ANS DE RETARD.

ENFIN NOUS AVONS DERRIERE CE SIGLE UNE INNOVATION MAJEURE QUI DOIT

PRODUIRE UNE VERITABLE REVOLUTION POUR CEUX QUI NE SOUHAITENT

PAS CREER UNE SOCIETE MAIS AVOIR LES MEMES OUTILS POUR MAITRISER

LA FISCALITE ET BENEFICIER DE LA PROTECTION DU PATRIMOINE PRIVEE

ENTREPRISE INDIVIDUELLE (PERSONNELLE) A RESPONSABILITE LIMITEE

DEUX POINTS ESSENTIELS POUR COMPRENDRE CETTE REVOLUTION :

A/JE PEUX METTRE MON PATRIMOINE PERSONNEL

A L'ABRI DES RISQUES DE MON ACTIVITE PROFESSIONNEL

B/JE PEUX MAITRISER EN OPTANT POUR L'IMPOT SUR LES SOCIETES

LE PARTAGE ENTRE MES BESOINS DE REVENUS

POUR ALIMENTER MON TRAIN DE VIE

ET JE PEUX METTRE LES BENEFICES SUPPLEMENTAIRES

EN RESERVE POUR LES CONSACRER A L'INVESTISSEMENT

OU LES DISTRIBUER PLUS TARD

SACHANT QUE CES BENEFICES VONT SUPPORTER

UN IMPOT DE 15% A HAUTEUR DE 38120 €

ET 33.34% AU DELA

MAIS LE PLUS IMPORTANT SE TROUVE DANS LE FAIT QUE CES BENEFICES NE SUPPORTERONT PAS DE CHARGES SOCIALES

AU DELA D'UN CERTAIN SEUIL DE REVENUS JE DOIS DONC IMPERATIVEMENT

OPTER POUR L'EIRL A L'IS

DES OUTILS DE SIMULATIONS SONT A VOTRE DISPOSITION

ET NOTRE CABINET SE PROPOSE DE VOUS FACILITER

LA TACHE EN EFFECTUANT

POUR VOUS DES SIMULATIONS

VOUS PERMETTANT DE PRENDRE LA MEILLEURE DECISION POSSIBLE

ATTENTION : IL FAUT AVOIR UNE VISION A MOYEN TERME ( 5 à 15 ans )

CHRISTIAN H. LOURDEAU

EXPERT COMPTABLE

EXPERT COMPTABLE ACTUALITE ET PERFORMANCE: DEMEMBREMENT DANS LE CADRE DE LA SCI PROPRIETAIRE...

2011-01-09T12:24:00.001-08:00

EXPERT COMPTABLE ACTUALITE ET PERFORMANCE: DEMEMBREMENT DANS LE CADRE DE LA SCI PROPRIETAIRE...: "Le démembrement dans le cadre de la sci proprietaire des locaux d’exploitation OPTIMISER FISCALEMENT L’ACQUISITION et la gestion du BIE..."

EXPERT COMPTABLE ACTUALITE ET PERFORMANCE: DEMEMBREMENT DANS LE CADRE DE LA SCI PROPRIETAIRE...

2011-01-09T12:24:00.000-08:00

DEMEMBREMENT DANS LE CADRE DE LA SCI PROPRIETAIRE DES LOCAUX D'EXPLOITATION

2010-10-05T04:30:00.000-07:00

Le démembrement dans le cadre de la sci proprietaire des locaux d’exploitation

OPTIMISER FISCALEMENT L’ACQUISITION et la gestion du BIEN IMMOBILIER PROFESSIONNEL

L’optimisation fiscale passe par la technique du démembrement.

PRINCIPE :

Le démembrement de propriété repose sur une dissociation de la nue-propriété et de l’usufruit partant du principe :-qu’une société n’a pas besoin d’être pleinement propriétaire de ses locaux alors que seule la jouissance lui permet d’atteindre ses objectifs à un moindre coût financier (avoir l’utilisation d’un droit d’usufruit coûte moins cher que d’avoir l’utilisation de la pleine propriété)

-que le dirigeant n’a pas besoin, dans un premier temps, de détenir la pleine propriété d’un bien dont il concédera dès l’acquisition la jouissance temporaire à la société d’exploitation (acquérir la nue-propriété coûte moins cher que d’acquérir la pleine propriété.

CONDITIONS A REMPLIR SUR LE PLAN FISCAL

-Montrer la pertinence économique pour la société d’exploitation-Valorisation non contestable de l’usufruit-Convention entre la nue-propriété et l’usufruitier permettant de régir le fonctionnement du démembrement pendant sa durée
AVANTAGES FINANCIERS

-Le dirigeant finance la nue-propriété ( entre 33% et 40% de la valeur de la pleine propriété )-La société d’exploitation finance l’usufruit ( entre 67% et 60 % de la valeur de la pleine propriété )-A l’issue de l’usufruit temporaire, le dirigeant devient sans formalités le propriétaire complet ( usufruit+nue-propriété ) d’un bien qu’il a payé seulement entre 33% et 40% de sa valeur-Pendant, l’usufruit temporaire le dirigeant ne paie pas d’impôt foncier dans la mesure ou la SCI ne reçoit pas de loyer-

La valeur de l’usufruit est portée en immobilisation incorporelle de la société d’exploitation et s’amortit sur la durée prévue de l’usufruit, venant diminuer le bénéfice imposable.

NOTRE ACCOMPAGNEMENT

-Valorisation de l’usufruit-Simulations financières de la SCI et de la société d’exploitation sans démembrement-Simulations financières de la SCI et de la société d’exploitation avec démembrement-Accompagnement à la recherche de financements si le bien n’est pas encore acquis.-Rédaction de la convention entre la nue-propriété et l’usufruitier.

TARIFICATION-Étude sur la faisabilité du projet : 1 500 Euros, remboursée si le projet est réalisé-Réalisation du projet : sur devis

PROFITEZ DE NOTRE EXPERIENCE

Analyse de la problématique :

. Le démembrement temporaire de propriété est une technique d'optimisation du financement d'un immeuble et de structuration d'un patrimoine, en vue de sa détention sur le long terme ou de sa transmission future.
Il coûte en effet moins cher à l'exploitant (quel qu'il soit) de supporter le financement d'un usufruit temporaire (dont la valeur une fois fixée est nécessairement amortie sur la durée de l'usufruit temporaire qui en est le support économique) que de supporter le paiement d'un loyer qui progresse chaque année en fonction de son indice de revalorisation.
De plus en plus souvent nous dirigeons nos clients vers des financements immobiliers à travers la technique du démembrement de propriété.
Par le biais du démembrement de propriété, plusieurs solutions sont possibles pour optimiser la détention de son immobilier qu'il s'agisse d'un immeuble d'exploitation ou d'immeubles de rapports à usage locatif.

Valorisation de l’usufruit temporaire
Se pose régulièrement la question de la valorisation de l'usufruit temporaire.
La technique du démembrement de propriété (pour financer son immobilier d'entreprise notamment) n'est pas en elle-même constitutive d'un abus de droit ou d'un acte anormal de gestion.
La question à se poser est avant tout celle de la substance du montage envisagé à savoir sa substance juridique et économique.
En effet, les calculs permettent de démontrer que ce mode d'acquisition et de détention présente un intérêt économique certain tout en étant parfaitement valable du point de vue du droit civil dans la mesure où il n'est pas fictif.
Toutefois, à ce stade du raisonnement, il convient de revenir sur la question du calcul de l'usufruit.
Car c'est bien ce calcul qui donnera sa consistance économique à une opération de démembrement et par conséquent, le sécurisera.
Dans la mesure où la valeur de l'usufruit est inscrite à l'actif du bilan de la société utilisatrice usufruitière (en immobilisation incorporelle), l'administration fiscale est susceptible de vérifier la pertinence de la valeur retenue et donc, le cas échéant, de la contester.
Il est nécessaire de rappeler les conséquences fiscales redoutables d'une inscription à l'actif d'un bien ou d'un droit pour un montant plus élevé ou plus faible que sa valeur vénale.
En cas d'inscription pour prix excessif, l'administration peut, sur le terrain de la théorie de l'acte anormal de gestion, remettre en cause les annuités d’amortissement portant sur la partie excessive du prix.
Nombreux sont les calculs proposés qui apparaissent pour le moins « rudimentaires ».
Malgré les apparences, la référence au barème fiscal n'est pas beaucoup plus sécurisante.
De notre point de vue, le seul calcul acceptable pour permettre un équilibre entre les valeurs et ainsi éviter une critique voire une remise en cause, consiste à fixer la valeur économique de la nue propriété séparément de la valeur économique de l'usufruit, puis de vérifier ensuite que la somme obtenue correspond à la valeur de la pleine propriété de l'immeuble.
Le moyen d'y arriver avec suffisamment de pertinence est l'actualisation de tous les flux futurs, y compris ceux à percevoir par le nu propriétaire à l'extinction de l'usufruit.

La détermination des valeurs mathématiques qui aboutissent à l'inscription à l'actif de l'usufruit temporaire (en immobilisation incorporelle amortissable), doit donc être effectuée avec toutes les précisions de calcul utiles outre, bien évidemment, une expertise immobilière afin de fixer les valeurs vénales, locatives et à terme, de l'usufruit temporaire et ce, tout en intégrant un calcul d'incertitude.
Procéder autrement peut conduire à placer le schéma de démembrement dans des fortes zones de turbulences fiscales
C'est ce que rappelle le Tribunal administratif de Paris dans un jugement du 6 juillet 2009 publié à la RJF de janvier 2010.
Les juges rappellent que "l'usufruit portant sur un bien immobilier constitue un élément d'actif incorporel qui peut, en vertu des dispositions précitées de l'article 39, 1 du CGI, donner lieu à une dotation annuelle à un compte d'amortissement s'il est normalement prévisible, lors de son acquisition par l'entreprise, que ses effets bénéfiques sur l'exploitation prendront fin à une date déterminée ; que tel est le cas de l'usufruit temporaire apporté à la société requérante, dès lors qu'il est constant qu'en application de l'article 619 du Code civil, relatif au droit d'usufruit applicable à une personne morale, l'acte d'acquisition limitait l'usufruit à trente ans, et qu'il ne résulte pas de l'instruction que la société pouvait se prévaloir d'un droit à en conserver la jouissance au-delà de cette date" (...) "que, dès lors, cet élément d'actif pouvait faire l'objet d'une dotation annuelle à un compte d'amortissement à un taux calculé sur une durée de trente ans, durée maximale pendant laquelle il pouvait générer des produits d'exploitation"
L'Usufruit s'amortit sur la durée de détention prévue pour l'entreprise qui est titulaire de ce droit.
Le calcul de la valeur de l'usufruit n'en reste pas moins décisif et essentiel pour la sécurisation juridique des opérations de démembrement.
Il faut donc être très vigilant sur ces questions.
Le Tribunal administratif d'Amiens a rappelé (Jugement n° 0702710 du 26 mars 2009 – 2ème chambre) qu'il résulte de la combinaison des articles 31 et 156 du code général des impôts qu'un contribuable ne saurait prétendre à l'imputation sur son revenu global de charges foncières afférentes à un immeuble dont il est nu-propriétaire alors que l'usufruitier n'affecte pas le bien en question à la location mais s'en réserve la jouissance.
Cette décision confirme une position administrative (Réponse ministérielle Warsamann : AN 11 décembre 2007 p. 7819 n° 2685)

"Dans l'hypothèse où la nue-propriété de l'immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l'immeuble est donné en location par l'usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Cela étant, lorsque le bien est donné en location meublée par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne peut prétendre à ce régime de déduction dérogatoire et spécifique aux revenus fonciers, dès lors que les profits tirés de cette location meublée, et imposés au nom de l'usufruitier, ne relèvent pas de la même catégorie de revenus."
Le Tribunal administratif d'Amiens a rappelé (Jugement n° 0702710 du 26 mars 2009 – 2ème chambre) qu'il résulte de la combinaison des articles 31 et 156 du code général des impôts qu'un contribuable ne saurait prétendre à l'imputation sur son revenu global de charges foncières afférentes à un immeuble dont il est nu-propriétaire alors que l'usufruitier n'affecte pas le bien en question à la location mais s'en réserve la jouissance.

Cette décision confirme une position administrative (Réponse ministérielle Warsamann : AN 11 décembre 2007 p. 7819 n° 2685)

"Dans l'hypothèse où la nue-propriété de l'immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l'immeuble est donné en location par l'usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Cela étant, lorsque le bien est donné en location meublée par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne peut prétendre à ce régime de déduction dérogatoire et spécifique aux revenus fonciers, dès lors que les profits tirés de cette location meublée, et imposés au nom de l'usufruitier, ne relèvent pas de la même catégorie de revenus."
Souvent, lorsque nous présentons des schémas de démembrement de propriété, les clients ou leurs conseils nous interrogent sur le risque de voir l'opération être qualifiée d'abus de bien social.

Une réponse ministérielle du 5 mai dernier vient remettre un peu d'ordre sur ces idées mal fondées.

Nous la citons ici dans son intégralité avec un lien vers le site de l'assemblée :
Rép. min. n° 28171 à Éric Straumann : JOAN Q, 5 mai 2009, p. 4357

Texte de la question :

M. Éric Straumann interroge Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la question de savoir si une acquisition démembrée constitue un abus de bien social.
Ce système permet aux dirigeants de société d'acquérir la nue-propriété du bâtiment, l'usufruit étant acquis pour quinze ans par la société, dont le nu-propriétaire du bâtiment est, par ailleurs, le principal actionnaire. Cette solution est économiquement plus intéressante que la location par bail commercial. Plus particulièrement, un dirigeant a acquis la nue-propriété d'une maison contiguë à son habitation. Cela lui permet de recevoir dans une certaine convivialité et surtout discrétion ses fournisseurs et/ou clients principaux et, en général, les partenaires de la société. Elle permet également un développement harmonieux et conséquent de l'activité de la société. Ce bâtiment ainsi acquis n'est pas occupé à titre privé par le dirigeant, mais exclusivement à des fins professionnelles. Une interrogation demeure quant au montage juridique, qui pourrait constituer un abus de bien social, selon certains spécialistes, car la société a, en théorie, les moyens financiers d'acquérir la pleine propriété de ce bâtiment. Dans le même ordre d'idée, la qualification d'abus de biens social peut-elle être retenue en cas d'acquisition du bâtiment par une SCI dont l'associé principal est par ailleurs le principal actionnaire de la société locataire, société locataire ayant en théorie les moyens financiers d'acquérir ce bâtiment.
Aussi lui demande-t-il de bien vouloir lui apporter des éléments de réponse afin de dissiper les éventuels malentendus à ce sujet.

Texte de la REPONSE :

La garde des sceaux, ministre de la justice, a l'honneur de faire connaître à l'honorable parlementaire que l'infraction d'abus de bien social doit permettre de sanctionner les dirigeants qui font un usage des biens de la société qu'ils savent contraire à l'intérêt social, à des fins personnelles ou pour favoriser une autre société ou entreprise dans laquelle ils sont directement ou indirectement intéressés.
Pour exercer son activité économique, une société doit avoir des locaux à sa disposition. Différents types de contrats permettent à une entreprise de bénéficier de tels locaux : contrat de vente, contrat de bail. Dans le cadre de la gestion de la société, les dirigeants sociaux sont libres de choisir les modalités contractuelles qui leur paraissent les plus adaptées à la situation de leur entreprise. Les montages juridiques décrits dans la question consistent soit en une acquisition démembrée d'un bien immobilier, soit en la mise en location d'un bien immobilier, propriété d'une société civile immobilière, elle-même détenue majoritairement par le principal actionnaire de la société locataire.
Sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fonds, il ne semble pas que ces montages juridiques constitueraient en tant que tels des abus de biens sociaux.
En effet, si l'opération semble pouvoir être réalisée dans l'intérêt du dirigeant de la société, elle ne sera pas pour autant forcément contraire à l'intérêt social. Elle dépendra, en réalité, des conditions économiques dans lesquelles seront réalisées les transactions. Il conviendra, par exemple, d'analyser le montant de l'acquisition du bien, à la fois par l'usufruitier et le nu-propriétaire, l'origine des fonds, la durée de l'usufruit ainsi que les conditions dans lesquelles l'usufruit prendra fin.
La capacité de la société à acquérir la pleine propriété du bien est inopérante pour déterminer si les faits en cause peuvent recevoir la qualification d'abus de biens sociaux.
Ici encore, ainsi que le rappelle le Ministre ce sont les conditions économiques de la transaction et du démembrement qui justifient l'absence d'abus de bien social.
Il convient donc d'être vigilant dans le calcul des valeurs d'usufruit et de nue-propriété

financer son immobilier d'exploitation par le démembrement de propriété

Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

Cette solution : génère des charges au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie ;

Si la SCI est à l'IR :

* ceci implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :
- qu'il n'y a pas de distribution de revenus (à cause des remboursements d'emprunts) ;
- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils ré abondent par le biais de leurs comptes courants.

Il en résulte pour les associés un coût fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

Si la SCI est à l'IS :

*ceci implique une fiscalité latente confiscatoire à la sortie de l'immeuble (qui aura été amortie totalement ou partiellement)
Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.

Objectif du démembrement de propriété :

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation.

Schéma :
Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:
- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;
- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation : ce qui lui permet :
 d'amortir cet usufruit temporaire ;
 de récupérer en outre la TVA.

Conséquences juridiques et financières :

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.
A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nu-propriétaire initiale, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.
L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).
L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :
- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;
- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.
Nom : demenbrementfichier.xls
Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.
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L'alternative aux modes de détention classique de l'immobilier d'entreprise : le démembrement de propriété.

Une des décisions de gestion les plus importantes que doit prendre l'entrepreneur est le choix du mode de détention des locaux nécessaires à son activité.
Face aux techniques traditionnelles qui présentent beaucoup plus d'inconvénients que d'avantages (1), il existe la solution innovante du démembrement de propriété (2).

1- les techniques traditionnelles

Les entrepreneurs investisseurs ont trop souvent recours aux techniques classiques d'acquisition :
- détention directe et inscription l'actif de l'entreprise ;
- constitution d'une SCI soumise à l'IR ou à l'IS qui donnera le bien en location à l'entreprise ;

Ces solutions semblent présenter beaucoup plus d'inconvénients que d'avantages.

La détention directe et l'inscription à l'actif de l'entreprise

Ce mode de détention s'il permet d'amortir l'immeuble sur sa durée de vie supposée présente l'inconvénient d'être un frein à une cession future de l'entreprise dans la mesure où le repreneur devra financer l'exploitation et l'immeuble.

En outre, cette situation en cas de faillite de l'entreprise laisse l'immobilier à la merci des affres d'une liquidation.

Enfin, l'amortissement qui générera une économie sur la durée de détention aura un cout fiscal conséquent au moment de la sortie de l'actif.

La détention par le biais de la constitution d'une société civile immobilière

Cette solution consiste à faire acquérir l'immeuble par une société civile immobilière qui le donnera ensuite en location à la société d'exploitation.

A ce stade, se pose alors la question du choix du régime fiscal : impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR) ?

Aucune des deux solutions n'est probante.

En effet, le choix de l'impôt sur le revenu implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :
- qu'il n'y a pas de distribution de revenus (à cause des remboursements d'emprunts);
- que la situation de trésorerie de la société exige bien souvent des associés qu'ils ré-abondent par le biais de leurs comptes courants.
La solution impôt sur les sociétés, avec l'amortissement de l'immeuble, conduit, à terme au moment de la vente de l'immeuble à dégager une plus value de cession imposable entre les mains de la société propriétaire et ensuite à une taxation entre les mains des associés en revenus de capitaux mobiliers.
Pour résumé, à l'IS la détention est plus agréable et la sortie beaucoup moins, à l'inverse de la solution IR.
Face à ces solutions qui ne génèrent que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe une alternative : la voie du démembrement de propriété.

2- La solution innovante du démembrement de propriété

Cette technique permet de combiner cumulativement les avantages de l'IR et de l'IS.

Dans ce schéma, la nue-propriété est conservée par l'entrepreneur dans son patrimoine privé (ou à travers une SCI soumise à l'IR) et l'usufruit détenu de manière temporaire par l'entreprise qui en maîtrise ainsi l'usage pour son propre compte.

Le droit d'usufruit sera inscrit à l'actif de l'entreprise et ainsi, pendant toute la durée de l'usufruit temporaire, elle pourra :

- déduire les intérêts de l'emprunt contracté pour financer l'acquisition de cet usufruit ;
- amortir ce droit d'usufruit temporaire en tant qu'élément incorporel.

Cette solution permet à l'entreprise de maitriser son immobilier d'exploitation tout en utilisant moins de ressources financières comparativement aux autres schémas traditionnellement retenus, ce qui permet d'écarter la qualification d'acte anormal de gestion.

Il convient d'être extrêmement prudent dans le choix de la méthode d'évaluation de l'usufruit : l'usufruit ne doit pas avoir une valeur exagérée et sa durée ne doit pas être trop courte.

Pour la détermination de la valeur de l'usufruit on privilégiera, à la méthode fiscale de l'article 669 du CGI, une valorisation économique à travers un calcul basé sur le rendement et la valeur à terme du bien considéré.

A l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire, sans aucune taxation, devient plein propriétaire du bien qu'il pourra alors louer ou céder.

Du coté de l'exploitation, cette sortie d'un actif n'entraine aucune plus value imposable.

L'optimisation de la gestion patrimoniale du local professionnel par le biais du démembrement de propriété est une technique nouvelle qu'il convient de confier à des praticiens aguerris pour l'entourer de toutes les précautions nécessaires à la sécurisation d'une opération aux contours encore incertains.

Le tableau ci joint synthétise les conséquences financières d'un investissement selon le mode de détention choisi.

Comment sauver l'immeuble du piège financier de la société civile immobilière à l'IS ?

Il est des situations dans lesquelles l'immeuble donné en location à la société d'exploitation a été acquis ou/et construit par une société civile soumise à l'impôt sur les sociétés .

En début d'opération, on y voit que des avantages:
- l'immeuble est amortissable;
- il n'y a pas d'effet fiscal immédiat pour les associés (à défaut de distribution de dividendes).

Pour autant, l'effet fiscal à terme est redoutable.
En effet, la cession de l'immeuble par une SCI à l'IS est fiscalement très onéreuse.
La plus value est déterminée par différence entre le prix de vente de l'immeuble et sa valeur résiduelle comptable.

Ainsi, l'avantage offert pendant la durée de détention par la déductibilité des amortissements est en quelque sorte repris à la sortie, les amortissements pratiqués augmentant le montant de la plus value imposable.

Exemple:
Pour un immeuble acquis 1.000.000 euros, amorti (pour l'exemple) sur 25 ans et qui est cédé 1.500.000 euros au bout de 25 ans: il générera une plus value imposable de même montant, soit un impôt sur les sociétés de 500.000 euros.
Il resterait donc à distribuer aux associés la somme de 1.000.000 euros.
C'est la «double lame » de la fiscalité de la société civile soumise à l'IS : les associés sont fiscalisés en revenus de capitaux mobiliers (dividendes).
Si l'on considère un associé avec un TMI de 40 % (hors hypothèse du prélèvement libératoire) : les prélèvements (IR + prélèvements sociaux) vont s'élevés à un total de 36,1 %.
Soit dans l'hypothèse requise : 361 000 euros de prélèvements.
Au final, pour un immeuble vendu 1.500.000 euros, les associés bénéficiaires percevront un net disponible de 639.000 euros, soit une déperdition de presque 60 % du produit de la vente !

Que faire ?

Il existe une solution qui consiste à démembrer la propriété du bien détenu par la société soumise à l'IS, en faisant acquérir la nue propriété par une société soumise à l'impôt sur le revenu, tout en réservant l'usufruit temporaire à la SCI soumise à l'IS..

La SCI à l'IR n'acquiert que la nue-propriété (environ 15 à 20 % de la valeur d'un bien dont l'usufruit temporaire serait de 15 ans : le calcul sera réalisé à partir de la valeur de l'usufruit économique) : Ce qui réduit d'autant la plus value imposable à l'IS.

A l'extinction de l'usufruit temporaire, la SCI, nu-propriétaire, «retrouve» la pleine propriété du bien qu'elle pourra alors louer.

L'immeuble peut être ainsi cédé par la SCI à l'IR après 15 ans de détention en franchise de plus value (CGI art. 150 VC, I).
Et si vous démembriez votre immobilier ?
Traditionnellement en matière d'immobilier d'entreprise, il est proposé la constitution d'une SCI qui donne en location l'ensemble immobilier à la société d'exploitation.

Cette solution :

génère des charges au niveau de la société d'exploitation et donc ampute la trésorerie ;

Si la SCI est à l'IR :
* implique la déclaration de revenus fonciers au niveau des associés et ce, alors même :
- qu'il n'y a pas de distribution de revenus (à cause des remboursements d'emprunts) ;
- que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu'ils réabondent par le biais de leurs comptes courants.

Il en résulte pour les associés un cout fiscal important et la nécessité d'apporter des fonds pour recapitaliser la SCI.

Si la SCI est à l'IS :
* implique une fiscalité latente confiscatoire à la sortie de l'immeuble (qui aura été amortie totalement ou partiellement)

Face à cette solution qui ne génère que des charges pour la société d'exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété.

Objectif du démembrement de propriété :

L'objectif poursuivi dans le cadre du démembrement de propriété est de pouvoir disposer au meilleur coût d'un immeuble nécessaire à l'exploitation.

Schéma :

Cette solution conduit à démembrer l'acquisition du bien par:
- la détention de la nue propriété du bâtiment par une SCI à l'IR ;
- la détention de l'usufruit temporaire par la société d'exploitation : ce qui lui permet :
o d'amortir cet usufruit temporaire ;
o de récupérer en outre la TVA.

Conséquences juridiques et financières :

La société d'exploitation, usufruitière, acquiert l'usufruit temporaire de l'immeuble en maîtrisant ainsi l'usage pour son propre compte.

A l'extinction de l'usufruit, la SCI, nu-propriétaire initiale, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer.

L'immeuble peut être ainsi cédé après 15 ans de détention en franchise de plus value grâce à l'abattement pour durée de détention (CGI art. 150 VC, I).

L'intérêt du schéma est double en ce qu'il permet :

- d'alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l'usufruit du bien concerné) ;
- l'acquisition d'un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus (avec notamment la déductibilité de l'amortissement de l'immobilisation incorporelle).

Ce schéma permet à l'usufruitier d'économiser le loyer qui ne finance qu'une partie de la valeur du bien, tout en ayant l'intégralité de l'usage.

Cette solution permettra, en outre, à la société d'exploitation de générer de la trésorerie disponible.

Le graphique figurant en pièce jointe résume et synthétise le coût de toutes les techniques d'acquisition sur la base d'une acquisition type.