Ce montage juridico fiscal consiste pour une société civile immobilière transparente à souscrire un contrat de crédit bail immobilier, ce qui permettra à terme à la société civile immobilière de devenir propriétaire de l’immeuble puisqu’il y aura promesse de vente.
Cette opération dont je parle aujourd’hui est relativement rare puisqu’il s’agira du financement d’un immeuble par le truchement d’un crédit bail immobilier souscrit par une société civile immobilière.
Je ne reviens pas dans cet article sur deux inconvénients majeurs liés aux crédits baux immobiliers qui sont la durée minimale avant de pouvoir en sortir et la quasi impossibilité de renégocier les taux d’intérêts.
Concrètement, il s’agira pour un chef d’entreprise, soucieux d’investir dans l’immobilier d’entreprise, de créer une société civile immobilière transparente qui souscrira un crédit bail immobilier, en principe sur 15 ans, et la société civile immobilière aura un rôle de pivot qui consistera à encaisser un loyer de la société commerciale et à rembourser les redevances de crédit bail.
Cette opération juridique aura pour effet d’isoler les valeurs immobilières dans une société civile, ce qui, jusque là est parfaitement cohérent.
Il y aura sur un plan fiscal une quasi neutralité, puisque les loyers encaissés par la société civile correspondront peu ou prou au montant des redevances versées à la banque.
Il y n’aura qu’en fin de période du contrat, un léger frottement fiscal, puisque les textes indiquent qu’au cours des 3 dernières années du contrat de crédit bail il faut réintégrer la partie qui correspond à l’achat du terrain. Cette opération pour les associés, personnes physiques, de la société civile immobilière transparente s’assimile à une sous-location et par conséquent, sur un plan fiscal, il s’agira de bénéfices non commerciaux classés dans une sous catégorie, ce qui interdit le cas échéant, de déduire les déficits constatés. En vérité et sur un plan pratique, les déficits seront extrêmement rares puisque les loyers encaissés permettront en principe de couvrir les redevances versées.
Donc, pendant 15 ans, les personnes physiques associées de la SCI transparente auront peu ou pas d’impacts fiscaux sur leur propre déclaration.
Il en ira tout à fait différemment lorsqu’au bout de 15 ans, la société civile immobilière lèvera l’option de l’achat de l’immeuble car à cet instant précis, les revenus de la société civile immobilière qui étaient classés en bénéfices non commerciaux, et d’une certaine façon professionnels, deviennent, au moment de l’acte de levée l’option, des revenus fonciers et donc privés.
On passe d’une sous-location à une location pure : donc de BNC à revenus fonciers.
A cet instant, chez le notaire, il y aura donc un silence glaçant puisqu’en principe le notaire expliquera que ce changement de régime fiscal conduit à taxer en revenus court terme la valeur vénale de l’immeuble, c’est-à-dire une taxation à l’impôt sur le revenu et la CSG, CRDS (environ 60 %).
Pour être très précis la plus value taxable sera calculée en déduisant de la valeur vénale la partie des crédits-baux qui n’ont pas été déduits (terrain essentiellement).
Cette conséquence fiscale liée au changement d’activité a été confirmée par une décision du CE du 4 mars 2015.
Conscient de la difficulté à régler une telle somme, les textes permettent de demander un report de taxation que le notaire, en principe, s’empressera de rédiger dans l’acte de levée d’option, de manière à ce que les associés, personnes physiques, ne supportent pas immédiatement cette imposition.
A noter que pour la forme, il conviendra également de rappeler qu’il y a une plus value en report de taxation sur les déclarations de revenu.
Si l’affaire s’arrêtait là, on pourrait s’estimer heureux, mais en réalité le texte précise que le report obtenu le jour de la levée d’option, sera exigible dès qu’il y aura transmission de l’immeuble ou des titres de la société civile immobilière.
Et de plus, le texte précise qu’il s’agira d’une transmission soit gratuite, soit onéreuse.
En un mot, cette situation est invivable car tôt ou tard, que l’on ait la trésorerie ou pas, il conviendra de régler le montant de l’impôt sur la plus value mise en report.
C’est pour cette raison que le titre dit que crédit bail immobilier et société civile immobilière transparente ne sont une bonne union, car en effet, sur un plan fiscal, le terme du crédit bail peut être catastrophique.
Et par conséquent, pour en revenir à l’article rédigé en février 2016, il n’y a qu’une seule façon d’éviter ces affres de la fiscalité, c’est d’opter à l’impôt société au plus tard l’année de levée d’option.
En effet, dans ce cas, la société civile immobilière n’est plus transparente mais autonome sur un plan fiscal et soumise à l’impôt société, et par conséquent lors de la levée d’option, le revenu perçu par la société civile sera avant et après l’option, toujours taxé à l’impôt société.
En clair, dès que la société civile a opté à l’IS, les associés, personnes physiques, sont hors d’atteinte de la fiscalité personnelle.
Il s’agit donc d’une option non pas à prendre en fonction de tel ou tel indice, mais c’est une option qui semble absolument indispensable lorsque l’on est dans ce cas de figure.
En conclusion, pour toutes les sociétés civiles immobilières ayant souscrit un contrat de crédit bail dont la date de levée d’option est en 2016, il convient d’opter à l’impôt société avant le 31 mars 2016.
Certains spécialistes pourront envisager de céder les titres de la société civile immobilière à une autre société holding soumise à l’IS ou pourront également céder l’usufruit des titres de la SCI temporairement à un autre détenteur.
Mais attention, depuis novembre 2012, les cessions temporaires d’usufruit sont taxées comme les revenus sous-jacents à l’opération envisagée.
Il y a donc lieu, lorsque les contribuables suivront ce schéma juridique et fiscal de bien analyser l’ensemble des conséquences liées aux décisions prises.