Pour pallier les inconvénients de l’indivision
Dans une indivision
Il faut le consentement unanime des indivisaires pour gérer et administrer les biens, d’où certains blocages et situations de mésentente.
Chacun peut y mettre un terme à tout moment et provoquer une vente forcée de l’immeuble (*). Une convention d’indivision peut maintenir l’indivision mais que pour une durée maximale de cinq ans.
En présence d’une personne incapable, les baux consentis par l’indivision ne donnent pas droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux à l’expiration du bail.
Une SCI permet :
- D’organiser la nomination d’un gérant, la prise de décisions en assemblée générale à une majorité qualifiée ;
- De faciliter les relations entre les héritiers et la gestion de l’immeuble de manière pérenne en attribuant à chacun des parts sociales qui pourront être cédées ;
- En présence d’un associé incapable, le vote des décisions collectives constitue un acte d’administration et n’est pas soumis aux règles protectrices des incapables. (*) Art. 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention ». POUR ISOLER LES IMMEUBLES DU PATRIMOINE PROFESSIONNEL
De préserver les immeubles des créanciers professionnels ; - De faciliter la cession de l’entreprise en permettant de minorer le prix de cession du fait que l’actif social ne comprend pas l’immeuble) ;
- De pouvoir lotir les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise.
Pour faciliter la transmission d’un
immeuble
- De transmettre l’immeuble en conservant le contrôle : - libre aménagement des pouvoirs du gérant (autorisation de réaliser certaines opérations : emprunter, vendre, etc.) ; - conservation de la gérance (révocation à l’unanimité, nomination d’un gérant successif, etc.) ; - contrôle de l’arrivée de nouveaux associés (clauses d’agrément) ; - en cas de démembrement, aménagement du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire.
- De transmettre l’immeuble progressivement : - possibilité de donner des parts sociales en franchise d’impôt à concurrence des abattements, tous les 15 ans ; - possibilité de consentir une donation-partage des parts sociales alors que l’on ne peut pas bénéficier des avantages de la donation-partage en donnant l’immeuble en indivision.
Pour optimiser sa fiscalité
- Pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu, la SCI peut permettre d’opter pour une imposition à l’IS.
Les bénéfices réalisés sont alors imposés au nom de la société au taux fixe de 15% pour les 38 120 premiers euros de bénéfice et de 33.33% pour le surplus, et il n’y a pas d’imposition directe au nom des associés.