lundi 30 mars 2015

Pourquoi constituer une SCI


 POUR PALLIER LES INCONVENIENTS DE L’INDIVISION

 Dans une indivision …

 > Il faut le consentement unanime des indivisaires pour gérer et administrer les biens, d’où certains blocages et situations de mésentente.

 > Chacun peut y mettre un terme à tout moment et provoquer une vente forcée de l’immeuble (*). Une convention d’indivision peut maintenir l’indivision mais que pour une durée maximale de cinq ans.
 > En présence d’une personne incapable, les baux consentis par l’indivision ne donnent pas droit au renouvellement ou au maintien dans les lieux à l’expiration du bail.

  Une SCI permet :

  D’organiser la nomination d’un gérant, la prise de décisions en assemblée générale à une majorité qualifiée ;

 De faciliter les relations entre les héritiers et la gestion de l’immeuble de manière pérenne en attribuant à chacun des parts sociales qui pourront être cédées ;

 En présence d’un associé incapable, le vote des décisions collectives constitue un acte d’administration et n’est pas soumis aux règles protectrices des incapables. (*) Art. 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention ». POUR ISOLER LES IMMEUBLES DU PATRIMOINE PROFESSIONNEL


  De préserver les immeubles des créanciers professionnels ;

 De faciliter la cession de l’entreprise en permettant de minorer le prix de cession du fait que l’actif social ne comprend pas l’immeuble) ;

  De pouvoir lotir les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise.

 POUR FACILITER LA TRANSMISSION D’UN IMMEUBLE

   De transmettre l’immeuble en conservant le contrôle : - libre aménagement des pouvoirs du gérant (autorisation de réaliser certaines opérations : emprunter, vendre, etc.) ; - conservation de la gérance (révocation à l’unanimité, nomination d’un gérant successif, etc.) ; - contrôle de l’arrivée de nouveaux associés (clauses d’agrément) ; - en cas de démembrement, aménagement du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire.

  De transmettre l’immeuble progressivement : - possibilité de donner des parts sociales en franchise d’impôt à concurrence des abattements, tous les 15 ans ; - possibilité de consentir une donation-partage des parts sociales alors que l’on ne peut pas bénéficier des avantages de la donation-partage en donnant l’immeuble en indivision.

 POUR OPTIMISER SA FISCALITE 

  Pour les contribuables imposés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu, la SCI peut permettre d’opter pour une imposition à l’IS.

  Les bénéfices réalisés sont alors imposés au nom de la société au taux fixe de 15% pour les 38 120 premiers euros de bénéfice et de 33.33% pour le surplus, et il n’y a pas d’imposition directe au nom des associés.