Le traitement fiscal de l’indemnité d’éviction varie selon son objet et le statut fiscal de son bénéficiaire. Une attention particulière doit donc être portée aux conditions de l’indemnisation et à sa formalisation.
L’indemnité d’éviction, légalement due par le bailleur à l’entreprise locataire dont le bail est résilié ou n’est pas renouvelé (cf. article L. 145 s. du code de commerce), reçoit un traitement fiscal qui dépend, pour le bailleur, du motif de l’éviction, et pour le preneur, de la nature de la charge ou du préjudice qu’elle compense.
Pour le bailleur, l’indemnité d’éviction est ainsi susceptible de constituer le prix de revient d’un élément d’actif si elle lui permet de reprendre l’exploitation du locataire, de vendre ou démolir l’immeuble, ou de l’affecter à un usage d’habitation. En revanche, elle constituera une charge déductible de son résultat imposable si l’éviction a pour objet d’améliorer les conditions financières de la location ou d’y exercer une activité différente de celle du locataire.
Pour le preneur, l’indemnité d’éviction représentera un produit d’exploitation immédiatement imposable dans les conditions de droit commun lorsqu’elle aura pour objet de compenser une charge (frais de remploi, frais de déménagement, etc.) ou un manque à gagner (perte de recettes futures). Si elle est destinée à compenser la perte d’un élément d’actif (droit au bail ou fonds de commerce notamment), elle suivra le régime des plus-values : cette qualification pourra avoir un intérêt particulier si les bénéfices de l’entreprise locataire sont soumis à l’impôt sur le revenu (et non à l’IS), puisqu’elle pourra ouvrir droit à un régime d’imposition à taux réduit, voire à une exonération (applicable, sous certaines conditions, aux plus-values réalisées par les PME).
Le cas échéant, l’indemnité sera divisée en deux fractions, l’une compensant la perte d’éléments d’actifs, et l’autre des charges. Pour apprécier la nature de la charge ou de la perte couverte par l’indemnité, seront pris en compte tant la rédaction de l’acte formalisant l’accord entre les parties que la réalité des faits (conditions de la résiliation du bail, valeur réelle du droit au bail, sort de l’entreprise locataire, etc.).
Au regard de TVA, il y a lieu de rechercher, quelle que soit la qualification donnée par les parties, si la somme versée a pour objet de réparer le préjudice subi par son bénéficiaire ou si elle constitue en réalité la contrepartie d’un service rendu en l’espèce au bailleur.
Dans la première hypothèse, l’indemnité n’est pas imposable à la TVA et n’a pas d’incidence sur la situation de son bénéficiaire au regard des droits à déduction.
Dans la deuxième, la somme entre dans le champ d’application de la taxe et doit éventuellement y être soumise à raison des règles applicables à l’opération dont elle constitue en réalité la contrepartie.
Pour distinguer selon que tout ou partie de l’indemnité entre ou non dans le champ d’application de la TVA, il y a donc lieu, là aussi, de procéder à une analyse précise des faits et des stipulations convenues entre les parties.
Ainsi, tandis que l’indemnité d’éviction à l’expiration d’une période triennale du bail répare, en tant que telle, le préjudice subi par le preneur et n’est pas en principe imposable à ce titre, la somme perçue par le locataire du fait de la libération anticipée des locaux est susceptible de constituer la contrepartie d’un service rendu au bailleur, le juge communautaire estimant même alors que ce service est couvert par les règles de TVA applicables à la location immobilière.
option de paiement - nécessité de renseigner le compte bancaire
de paiement du PAS dans l'espace professionnel
Bonjour,
Comme vous le savez, le prélèvement à la source (LAS) va entrer en vigueur
au 1er janvier 2019.
Ainsi, à compter du mois de janvier, vous devrez collecter le PAS, en même
temps que les cotisations sociales, en appliquant aux revenus que vous
verserez (salaires, revenus de remplacement …) le taux d'imposition transmis
par la DGFiP relatif à chaque bénéficiaire de revenus.
Les montants de PAS collectés devront être déclarés chaque mois, au moyen
de la déclaration sociale nominative (DSN) à souscrire le 5 ou le 15 du mois
suivant le versement des revenus. Pour les organismes non soumis à
l'obligation de DSN, ces montants devront être déclarés au moyen de la
déclaration PASRAU à déposer le 10 du mois suivant le versement des revenus.
En ce qui vous concerne, le montant total de PAS dû, arrondi à l'euro le
plus proche, devra être payé mensuellement.
La DGFiP procédera au prélèvement dans les jours qui suivent l'échéance
déclarative.
Attention, vérifiez, dès à présent, que les coordonnées du compte bancaire
qui sera utilisé pour régler le PAS figurent bien dans votre espace
professionnel sur le portail "impots.gouv.fr" et que ce compte a
servi, depuis moins de 36 mois, à payer d'autres impôts comme la TVA, l'impôt
sur les sociétés ou la taxe sur les salaires.
Si ce n'est pas le cas, saisissez dans votre espace professionnel
les coordonnées bancaires du compte qui vous servira à régler le PAS, imprimez
le mandat SEPA de prélèvement interentreprises (B2B) et adressez le
document signé sans tarder à l'établissement bancaire teneur du compte
pour éviter tout rejet de prélèvement.
Enfin, si vous ne disposez pas encore d'un espace professionnel sécurisé
sous "impots.gouv.fr", créez-le, dès maintenant, en « mode
simplifié » afin de pouvoir y renseigner les coordonnées du compte
bancaire qui sera utilisé pour le reversement du PAS et envoyez le mandat
signé à votre banque.
Pour vous aider dans la création de votre espace professionnel,
reportez-vous à la documentation disponible sur le portail
"impots.gouv.fr" et au tutoriel "Créer mon espace
professionnel sécurisé en mode simplifié" mis en ligne sur https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/le-mode-simplifie
Si vous êtes une collectivité territoriale ou un établissement public
local, vous n'avez pas à entreprendre les démarches liées à la saisie de vos
coordonnées bancaires. Vous n'avez pas non plus à créer un espace
professionnel, sauf si vous souhaitez y consulter vos déclarations de PAS.
Dans ce cas, vous devrez créer un espace professionnel en « mode
expert » en vous reportant à la documentation disponible sur le portail
impots.gouv.fr : https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/le-mode-expert
Nous vous remercions par avance de votre collaboration pour la réussite de
cette grande réforme.
La Direction générale des Finances publiques
Retrouvez la DGFiP sur Twitter (@dgfip_officiel) et sur Facebook :
Direction générale des Finances publiques
Recommandations
Pour votre
sécurité, nous vous recommandons de ne jamais répondre à un courriel vous
demandant votre numéro de carte bancaire.
Avec le prélèvement à la source, les contribuables qui ont des crédits et réductions d'impôt récurrents percevront un acompte de 60% dès janvier... même s'ils n'y ont plus droit. Pour les personnes concernées, mieux vaut ne pas dépenser la somme, car il faudra la restituer au fisc à l'été.
À Bercy, le compte à rebours est enclenché: plus que 55 jours avant la mise en œuvre du prélèvement à la source (ou PAS). Fin janvier, votre impôt sur le revenu sera prélevé directement sur votre salaire ou pension de retraite.
Quelque 8,85 millions de foyers vont également avoir droit à un joli chèque. Car, comme l'a annoncé le Premier ministre Édouard Philippe en septembre, les contribuables qui perçoivent des crédits ou des réductions d'impôt vont percevoir un acompte de 60% dès le 15 janvier. Cette avance de trésorerie représente un coût total de 5,6 milliards d'euros pour l'État. Le solde sera versé aux contribuables à l'été. Pour en bénéficier, aucune démarche administrative n'est nécessaire, a confirmé le ministre des Comptes publics, Gérald Darmanin, ce mardi.
Si vous faites partie des bénéficiaires, attention tout de même à ne pas dilapider trop vite l'argent perçu, car certains pourraient peut-être amenés à le rembourser quelques mois plus tard.
"Crédit impôt à la source"
Les contribuables concernés par cet acompte sont ceux qui bénéficient des réductions ou crédits d'impôt suivants: frais de garde d'enfants, emploi à domicile, dépenses d'hébergement en EHPAD, investissement locatif (Pinel, Duflot, Scelliet, investissement logement dans les DOM, Censi-Bouvard), dons et cotisations syndicales. Dans le jargon administratif, il s'agit de "crédits d'impôt à la source".
Il faut que ces dépenses soient récurrentes, autrement dit qu'elles interviennent tous les ans. Jusqu'à maintenant les contribuables concernés, lorsqu'ils bénéficiaient d'un crédit d'impôt pendant plusieurs années, avaient pris l'habitude de moduler à la baisse leurs mensualités pour tenir compte du crédit d'impôt. Avec le prélèvement à la source, car le taux de prélèvement ne peut pas être modifié par le contribuable. Le gouvernement a donc décidé de verser aux contribuables un acompte important pour les principaux crédits et réductions d'impôts dès le début de l'année pour éviter à ces derniers de faire une avance de trésorerie trop conséquente à l'État.
Remboursement à l'été 2019
Problème, certains foyers ont peut-être cessé en 2018 de réaliser ces dépenses qui donnent droit à un crédit ou une réduction d'impôt. Et l'administration ne s'en apercevra qu'au printemps 2019, lorsque les contribuables auront rempli leur déclaration d'impôt sur les revenus de 2018.
Or, l'administration leur aura déjà versé l'acompte de 60% en janvier, calculé par rapport à la somme indiquée lors de la précédente déclaration de revenus (celle concernant les revenus de 2017 et donc les dépenses de la même année qui donnent droit à un crédit ou une réduction d'impôt).
Les contribuables qui seront dans cette situation devront restituer à l'été 2019 l'intégralité de la somme perçue en janvier.
Par exemple, si vous faites des dons à une association d'un montant relativement similaire depuis plusieurs années, vous avez le droit à une réduction d'impôt. Si vous ne faites pas de dons en 2018, le fisc vous accordera tout de même un acompte de 60% en janvier 2019 (alors qu'en théorie vous n'y avez pas droit). Lors de votre déclaration de revenus au printemps, il découvrira que vous n'avez pas fait cette dépense en 2018 et vous demandera de la rembourser dès l'été 2019.
Impossible de rembourser le fisc plus tôt
Gérald Darmanin écrira une lettre à tous les contribuables fin décembre. Une version spécifique sera envoyée à ceux qui bénéficient de ces réductions et crédits d'impôt récurrents pour les prévenir, au cas où ils se retrouveraient dans cette situation de devoir rembourser la somme à l'administration.
Par bonne foi, les contribuables concernés pourraient avoir envie de rembourser tout de suite l'administration, de sorte à ne pas être obligé de conserver la somme versée en janvier jusqu'à l'été. Impossible répond Bercy. Ils n'auront d'autre choix que de mettre l'argent au chaud pendant six mois.
Finalement, avec le prélèvement à la source, "l'impôt s'adapte à votre vie" et le crédit d'impôt aussi mais pas à 100%. Calculer immédiatement le crédit d'impôt au moment où la dépense est réalisée n'est à ce jour pas possible, "d'abord pour des problèmes techniques", justifie Gérald Darmanin. L'Inspection générale des Finances travaille sur des propositions pour mettre en place un tel dispositif, mais "nous ne le ferons pas l'année prochaine", a prévenu le ministre, ni même d'ici la fin du quinquennat.
L’imposition des plus-values de cession de titres de
sociétés
Les plus-values réalisées sur les cessions de titres
de sociétés sont imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements
sociaux. Les règles d’imposition applicables dépendent de la date à laquelle les
titres cédés ont été acquis ou souscrits (avant ou après le 1er
janvier 2018).
Ce dossier vous explique comment sont imposées les
plus-values de cession de titres réalisées par un associé personne
physique.
L’imposition des cessions de titres de sociétés
Les modalités d’imposition à l’impôt sur le revenu des plus-values réalisées
à l’occasion d’une cession de titres par un associé personne physique dépendent
de la date à laquelle les titres cédés ont été souscrit ou acquis.
Par contre, les prélèvements sociaux sont appliqués de la même manière au
taux de 17,20% sur le montant de la plus-value, peu importe la date à laquelle
les titres ont été acquis ou souscrits.
Les titres cédés sont souscrits ou acquis à compter du
1er janvier 2018
Pour les titres souscrits ou acquis à compter du
1er janvier 2018, les plus-values de cession supportent le
prélèvement forfaitaire unique de 12,80%. Une option pour l’imposition de la
plus-value au barème progressif de l’impôt sur le revenu est possible.
En cas d’option pour l’imposition de la plus-value au barème progressif de
l’impôt sur le revenu, le cédant ne peut pas bénéficier des abattements pour
durée de détention.
Pour les cessions des titres souscrits ou acquis à compter du
1er janvier 2018, une fraction de la CSG acquittée est déductible du
revenu global de l’année de son paiement uniquement lorsque le cédant opte pour
l’imposition de la plus-value au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le cas échéant, le cédant peut bénéficier de l’abattement fixe pour départ à
la retraite (voir ci-dessous), peu importe les modalités
d’imposition choisies.
Les titres cédés ont été souscrits ou acquis avant le 1er janvier
2018
Pour les titres souscrits ou acquis avant le 1er janvier
2018, les plus-values de cession supportent le prélèvement forfaitaire
unique de 12,80%. Une option pour l’imposition de la plus-value au barème
progressif de l’impôt sur le revenu est possible.
En cas d’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, le cédant
peut bénéficier des abattements
pour durée de détention pour déterminer le montant de l’impôt sur le revenu.
L’abattement pour durée de détention ne s’applique pas pour le calcul des
prélèvements sociaux.
Le cas échéant, le cédant peut bénéficier de l’abattement fixe pour départ à
la retraite (voir ci-dessous), peu importe les modalités
d’imposition choisies.
Pour les cessions des titres souscrits ou acquis avant le
1er janvier 2018, une fraction de la CSG acquittée est déductible du
revenu global de l’année de son paiement.
Avec le mécanisme de l’abattement pour durée de détention, accessible pour
ceux qui optent pour l’imposition des plus-values au barème progressif de
l’impôt sur le revenu, la flat tax n’est pas avantageuse :
Pour ceux qui bénéficient de l’abattement de 65% (régime de droit commun
pour les titres détenus depuis au moins 8 ans / abattement renforcé pour les
titres détenus entre 4 ans et 8 ans) ou de 85% (abattement renforcé pour les
titres détenus depuis au moins 8 ans), peu importe leur taux marginal
d’imposition ;
Pour ceux qui bénéficient de l’abattement de 50% (régime de droit commun
pour les titres détenus entre 4 ans et 8 ans / abattement renforcé pour les
titres détenus entre 1 an et 4 ans), et qui ont un taux marginal d’imposition
inférieur ou égal à 14%.
L’abattement pour durée de détention des titres
Les abattements évoqués ci-dessous s’appliquent uniquement sur le montant net
de la plus-value réalisée à l’occasion des cessions de titres acquis ou
souscrits avant le 1er janvier 2018.
L’abattement général sur les plus-values de cession de titres
La plus-value réalisée par un contribuable à l’occasion d’une cession de
titres de sociétés peut bénéficier d’un abattement général
avant imposition à l’impôt sur le revenu. Cet abattement est égal à :
50% lorsque les titres
ont été conservés entre 2 et 8 ans,
et 65% lorsque les
titres ont été conservés pendant 8 ans au moins.
L’abattement majoré sur les plus-values de cession de titres
Dans certains cas, la plus-value réalisée peut bénéficier d’un
abattement majoré en lieu et place de l’abattement général. Pour cela,
la société dont les titres sont cédés doit :
être une PME au sens du droit de l’Union européenne,
être créée depuis moins de 10 ans,
être nouvelle (ne pas être issue d’une restructuration ou d’une reprise
d’activité préexistante par exemple),
être passible de l’impôt sur les bénéfices,
avoir son siège social dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un
Etat ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour
lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.
De plus, la société ne doit pas avoir pour objet la gestion de son propre
patrimoine mobilier ou immobilier et aucune garantie en capital ne doit être
accordée aux associés.
Une PME au sens communautaire est une entreprise qui, à la clôture de
l’exercice :
réalise moins de 50 millions d’euros de chiffre d’affaires ou a un total
bilan inférieur à 43 millions d’euros,
et embauche moins de 250 salariés.
L’abattement majoré, dont le taux varie en fonction de la durée de détention
des titres, est égal à :
50% entre 1 an et la
fin de la 3ème année de détention,
65% entre la
4ème année et la fin de la 7ème année de détention,
et 85%
au-delà.
Enfin, l’abattement renforcé applicable aux gains de cessions intrafamiliales
est supprimé pour les plus-values réalisées à compter du 1er janvier
2018.
L’abattement fixe en cas de départ à la retraite
Un abattement spécifique s’applique aux plus-values réalisées du
1er janvier 2018 au 31 décembre 2022 par les dirigeants de PME qui
cèdent leurs titres à l’occasion de leur départ en retraite. Il s’applique
quelles que soient les modalités d’imposition desdites plus-values (prélèvement
forfaitaire unique ou option pour le barème progressif de l’impôt sur le
revenu).
Ce dispositif consiste en un abattement
fixe de 500 000 euros sur la plus-value réalisée.
Pour cela la société doit être une respectant la définition communautaire des
PME (1) et le cédant doit :
avoir dirigée la société de manière continue pendant les cinq années
précédant la cession,
avoir détenu 25% au moins de droits de vote ou des droits financiers pendant
les cinq années précédant la cession,
céder l’intégralité de ses titres, ou plus de 50% s’il disposait de plus de
la moitié des droits de vote ou des droits aux bénéfices,
céder toutes ses fonctions dans la société et faire valoir ses droits à la
retraite dans les deux ans suivant ou précédant la cession,
et, le cas échéant, ne pas détenir de droits dans la société qui acquiert
les titres.
Ensuite, le dirigeant peut également bénéficier de l’abattement majoré sur le
reliquat éventuel de la plus-value.
(1) Il s’agit des sociétés :
qui exercent une activité commerciale, industrielle, artisanale,
libérale, agricole ou financière, à l’exception de la gestion de son propre
patrimoine mobilier ou immobilier, ou a pour objet social exclusif de détenir
des participations dans des sociétés exerçant les activités précitées
;
qui emploient moins de 250 salariés au 31 décembre de l’année précédant
celle de la cession ou, à défaut, au 31 décembre de la deuxième ou de la
troisième année précédant celle de la cession ;
qui réalisent un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 millions
d’euros au cours du dernier exercice clos ou qui ont un total de bilan inférieur
à 43 millions d’euros à la clôture du dernier exercice ;
dont le capital ou les droits de vote ne sont pas détenus à hauteur de
25 % ou plus par une entreprise ou par plusieurs entreprises ne répondant pas
aux deux conditions précédentes, de manière continue au cours du dernier
exercice clos ;
L’exonération sur les cessions de titres de petites sociétés
Les associés de sociétés de personnes (sociétés à l’IR) qui exercent leur
activité professionnelle dans l’entreprise depuis 5 ans au moins peuvent
bénéficier :
d’une exonération totalesur la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de leurs titres
si la société moins de 250 000 euros de CA pour les activités
de négoce ou 90 000 euros pour les activités de services ;
ou d’une exonération
partielle si la société réalise entre 250 000 euros et
moins de 350 000 euros de CA pour les activités de négoce, ou
entre 90 000 euros et moins de 126 000 euros de CA pour les
activités de services.
Le pourcentage d’exonération dépend du montant des recettes. Plus il se
rapproche des plafonds, plus il est réduit.