ISF ET SCI VALORISATION DES PARTS

Comment valoriser une SCI pour l’ISF ?

Le 24/09/15

Dès lors qu’une SCI est détenue par un contribuable à l’ISF, et que sa valeur entre dans la base de calcul de l’ISF, l’administration fiscale peut légitimement remettre en question la valorisation de celle-ci si elle l’estime nécessaire. En la matière, il convient d’adopter une méthode de valorisation claire entre valeur patrimoniale (prix au m², emplacement etc…) et valeur de rendement locatif (méthode basées sur les cash-flows et les bénéfices nets).

Il est clair que la composante patrimoniale dans l’évaluation d’une SCI est très importante. En effet, il existe des barèmes de prix au m² en fonction de l’emplacement qui sont difficilement contestables, eu égard notamment aux publications faites par les notaires, sur les plans local et national. Ces données sont accessibles aux pouvoirs publics, et servent même de base aux principaux indices de revalorisation de loyers.

Néanmoins, on ne peut limiter la valorisation au seul prix au m², car le rendement est une donnée essentielle de la valorisation d’un bien. En effet, si on prend l’exemple des biens à usage professionnels, leur rendement locatif est en règle générale très supérieur à celui des locaux à usage d’habitation classique. Dans ce cas, la valeur de rendement sera nettement dominante dans la formation de la valorisation du bien dans son ensemble.

Enfin, et comme pour toute société, il faudra analyser le bilan de la SCI, afin notamment d’apprécier ses autres actifs (trésorerie, créances) et ses dettes (emprunts, découverts, comptes courants d’associés) afin de tenir compte d’une valeur intégrant l’historique de la société dans son ensemble. Pour schématiser, une SCI présentant des dettes équivalentes à ses actifs immobiliers réévalués peut ne valoir qu’1 € symbolique !

Dès lors qu’un doute est possible, il convient de valoriser périodiquement chaque SCI afin de disposer d’arguments concrets face à des velléités de revalorisation de la part de l’administration fiscale.

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OPTION DE CONFIDENTIALITÉ POUR LES COMPTES DES TPE

Si le dépôt annuel reste obligatoire, les comptes des TPE pourront désormais rester confidentiels. Seules les administrations y auront accès. C’est simple et cela ne coûte rien. Un bon réflexe à adopter pour déposer vos comptes dans les règles sans risquer qu’ils tombent entre toutes les mains (et surtout celles de vos concurrents).

• Nouveau : une option de confidentialité pour les comptes des TPE
• Les formalités pour obtenir la confidentialité des comptes annuels
• Le conseil de nos experts comptables si vous ne souhaitez pas rendre vos comptes publics

Nouveau : une option de confidentialité pour les comptes des TPE

Les entreprises répondant à la définition de micro-entreprises ont désormais le droit de rendre leurs comptes annuels confidentiels.
Attention, cela signifie bien que le dépôt des comptes auprès du greffe du tribunal de commerce reste obligatoire. L’option de confidentialité restreindra simplement l’accès aux comptes aux seules administrations et autorités judiciaires, ainsi qu’à la Banque de France.
Vous pouvez opter pour la confidentialité des comptes si vous ne dépassez pas deux des trois seuils suivants :

• Total du bilan : 350 000 €
• Chiffre d'affaires annuel : 700 000 €
• Nombre moyen de salariés employés au cours de l'exercice : 10

A l’exclusion toutefois des activités suivantes :

• des établissements de crédit et sociétés de financement,
• des entreprises d’assurance et de réassurance,
• des entreprises dont l’activité consiste à gérer des titres de participations et de valeurs mobilières (holding).

Une fois l’option de confidentialité des comptes mise en place, les tiers qui y demandent accès recevront simplement l’avis de dépôt des comptes annuels publié au Bodacc accompagné de la mention suivante :
« Les comptes annuels sont accompagnés d'une déclaration de confidentialité en application du premier alinéa de l'article L 232-25 » (art. R 232-22 nouveau).

Les formalités pour obtenir la confidentialité des comptes annuels

Vous devez déposer vos comptes accompagnés d’une déclaration de confidentialité rédigée selon un modèle type de déclaration de confidentialité des comptes annuels dans laquelle vous attestez sur l’honneur de l’exactitude renseignements fournis.

Cette déclaration de confidentialité des comptes doit comporter les informations suivantes :

• la dénomination ou la raison sociale du déclarant, son numéro d’immatriculation au RCS, l’identité et la qualité du représentant légal signataire ;
• l’exercice social qui fait l’objet de la déclaration ;
• l’attestation sur l’honneur du déclarant de l’exactitude des renseignements fournis. Cela comprends, entre autres, le fait que la société respecte bien les seuils de la micro-entreprise, qu’elle ne fait pas partie des sociétés exclues du régime (établissements financiers, entreprises d’assurance, sociétés « cotées », personnes faisant appel à la générosité publique) et qu’elle n’a pas pour activité la gestion de titres de participation et de valeurs mobilières.

Si vous êtes client Direct du cabinet, notre service juridique vous fera parvenir une déclaration de confidentialité des comptes annuels en fin d’exercice, lors de l’approbation des comptes.

Le conseil de votre expert comptable si vous ne souhaitez pas rendre vos comptes publics

Dans le cas où vous ne respecteriez pas les seuils de la micro-entreprise, vous n’avez pas accès à cette option de confidentialité des comptes annuels. Comme beaucoup d’entreprises, vous ferez peut-être le choix de ne pas déposer vos comptes du tout pour être sûr qu’ils ne tombent pas entre toutes les mains. Dans les faits, cette absence de dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce est maintenant systématiquement sanctionné, par une amende de 1.500 € et ensuite une astreinte qui peut coûter cher.
Toutefois, nous vous conseillons de ne pas le faire  si votre entreprise rencontre des difficultés financières. Si le non-dépôt des comptes annuels empêchait un éventuel partenaire de se rendre compte de la situation, il serait en effet, en droit de rechercher la responsabilité du gérant.
Bonne pratique en cas de non-dépôt des comptes annuels, envoyez un courrier au Président du tribunal de commerce pour expliquer vos raisons.