Comment valoriser une SCI pour l’ISF ?
Le 24/09/15Dès lors qu’une SCI est détenue par un contribuable à l’ISF, et que sa valeur entre dans la base de calcul de l’ISF, l’administration fiscale peut légitimement remettre en question la valorisation de celle-ci si elle l’estime nécessaire. En la matière, il convient d’adopter une méthode de valorisation claire entre valeur patrimoniale (prix au m², emplacement etc…) et valeur de rendement locatif (méthode basées sur les cash-flows et les bénéfices nets).
Il est clair que la composante patrimoniale dans l’évaluation d’une SCI est très importante. En effet, il existe des barèmes de prix au m² en fonction de l’emplacement qui sont difficilement contestables, eu égard notamment aux publications faites par les notaires, sur les plans local et national. Ces données sont accessibles aux pouvoirs publics, et servent même de base aux principaux indices de revalorisation de loyers.
Néanmoins, on ne peut limiter la valorisation au seul prix au m², car le rendement est une donnée essentielle de la valorisation d’un bien. En effet, si on prend l’exemple des biens à usage professionnels, leur rendement locatif est en règle générale très supérieur à celui des locaux à usage d’habitation classique. Dans ce cas, la valeur de rendement sera nettement dominante dans la formation de la valorisation du bien dans son ensemble.
Enfin, et comme pour toute société, il faudra analyser le bilan de la SCI, afin notamment d’apprécier ses autres actifs (trésorerie, créances) et ses dettes (emprunts, découverts, comptes courants d’associés) afin de tenir compte d’une valeur intégrant l’historique de la société dans son ensemble. Pour schématiser, une SCI présentant des dettes équivalentes à ses actifs immobiliers réévalués peut ne valoir qu’1 € symbolique !
Dès lors qu’un doute est possible, il convient de valoriser périodiquement chaque SCI afin de disposer d’arguments concrets face à des velléités de revalorisation de la part de l’administration fiscale.
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